Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen: Kosten, Rendite, Prüfpunkte

Ein Mehrfamilienhaus ist kein größeres Einfamilienhaus, sondern eine andere Sache: eine Kapitalanlage mit Betriebspflichten. Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandskauf entscheidet dabei weniger über die Optik als über Rendite, Steuerlast und darüber, wie viele Überraschungen in den ersten Jahren auf dich zukommen. Dieser Artikel ordnet beide Wege ein – mit Zahlen, die du nachrechnen kannst.

Bauen oder kaufen: die Grundrechnung

Beide Wege führen zu Mieteinnahmen, aber über sehr unterschiedliche Kostenprofile.

Der Neubau kostet pro Quadratmeter Wohnfläche derzeit 2.600 bis 3.800 Euro reine Bauwerkskosten, plus Grundstück, plus 15 bis 22 Prozent Baunebenkosten. Dafür bekommst du ein Gebäude ohne Instandhaltungsstau, mit aktuellem Energiestandard, planbaren Betriebskosten und rund 30 bis 40 Jahren Ruhe bei den großen Bauteilen. Der Preis dafür: hoher Kapitaleinsatz, zwei bis drei Jahre bis zur ersten Miete, und volles Baurisiko.

Der Bestandskauf liegt je nach Lage und Zustand bei 1.400 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter. Du hast ab dem ersten Monat Einnahmen, kennst die tatsächliche Mietsituation und sparst dir das Baurisiko. Dafür übernimmst du den Zustand – und zwar vollständig, inklusive der Bauteile, die du nicht sehen kannst.

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Die höhere Bruttorendite im Bestand ist der Grund, warum die meisten Kapitalanleger kaufen statt bauen. Sie ist aber auch der Posten, der am häufigsten falsch gerechnet wird – dazu gleich.

Der ehrliche Punkt: die Bruttorendite sagt fast nichts

In Exposés steht die Bruttorendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist einfach zu rechnen und als Entscheidungsgrundlage fast wertlos, weil sie drei erhebliche Posten ignoriert.

Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent), gegebenenfalls Makler (bis 3,57 Prozent). Zusammen 6 bis 12 Prozent, die nicht in der Bruttorendite auftauchen.

Nicht umlagefähige Kosten. Verwaltung (250 bis 400 Euro je Einheit und Jahr), Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Kosten für Leerstand und Neuvermietung. Realistisch sind 20 bis 30 Prozent der Kaltmiete, die nie bei dir ankommen.

Instandhaltung. Der Klassiker. Für ein Gebäude aus den Siebzigern sind 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter und Jahr realistisch, nicht die oft angesetzten 7 bis 9. Bei 450 Quadratmetern sind das 5.400 bis 8.100 Euro Unterschied – jedes Jahr.

Ein Rechenbeispiel: Ein Haus für 900.000 Euro mit 42.000 Euro Jahreskaltmiete hat eine Bruttorendite von 4,7 Prozent. Nach Kaufnebenkosten von 9 Prozent steigt die Investitionssumme auf 981.000 Euro. Ziehst du 25 Prozent nicht umlagefähige Kosten ab, bleiben 31.500 Euro. Die Nettorendite liegt damit bei 3,2 Prozent – ein Drittel weniger als die Zahl im Exposé. Und darin ist noch kein einziger Euro für das Dach enthalten, das in acht Jahren fällig wird.

Die Zahl, auf die es ankommt, ist die Nettomietrendite nach nicht umlagefähigen Kosten und nach Rücklage. Alles darunter ist Werbung.

Was du im Bestand prüfen musst

Die Kaufentscheidung steht und fällt mit vier Prüfungen, die zusammen 2.500 bis 6.000 Euro kosten und regelmäßig ein Vielfaches davon sparen.

Technische Prüfung durch einen Sachverständigen. Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Steigleitungen, Keller. Entscheidend sind die Restnutzungsdauern: Ein Dach von 1985 ist kein Mangel, aber ein Posten von 40.000 bis 90.000 Euro in absehbarer Zeit. Feuchte im Keller ist der häufigste Fund – was dann nötig ist, steht unter Keller sanieren.

Mietrechtliche Prüfung. Sind die Mieten wirksam vereinbart? Gibt es Staffel- oder Indexmietverträge? Bestehen Mietminderungen, Modernisierungsankündigungen, Rückstände? Wie hoch ist das Mietpotenzial gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete – und greift eine Mietpreisbremse? Ein Objekt mit 30 Prozent Untermiete klingt nach Potenzial und ist bei langjährigen Mietverhältnissen oft über Jahre nicht hebbar.

Energetische Prüfung. Der Energieausweis ist Pflicht, aber grob. Wichtiger ist, welche Anforderungen bei einem Eigentümerwechsel greifen und was die Heizungsanlage noch darf. Eine 28 Jahre alte Öl- oder Gasheizung ist ein konkreter Kostenposten, kein Detail – wie er sich beziffern lässt, zeigt die Berechnung der Heizlast, und was der Austausch kostet, steht unter Wärmepumpe Kosten.

Rechtliche Prüfung. Grundbuch in Abteilung II und III, Baulasten, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Wegerechte, Altlastenverdacht. Und die Frage, ob das Gebäude überhaupt so genehmigt ist, wie es genutzt wird – nachträglich ausgebaute Dachgeschosse ohne Genehmigung sind häufiger, als man denkt.

Beim Neubau: die Posten, die unterschätzt werden

Wer neu baut, kalkuliert meist die Bauwerkskosten sauber und die Nebenkosten zu knapp. Drei Bereiche fallen regelmäßig auf:

• Stellplätze. Die Stellplatzsatzung der Gemeinde schreibt eine Zahl vor. Oberirdisch kostet ein Platz 3.000 bis 8.000 Euro, in der Tiefgarage 25.000 bis 45.000 Euro. Bei sechs Wohnungen mit Tiefgaragenpflicht sind das schnell 200.000 Euro – ein Posten, der ganze Kalkulationen kippt. Prüf die Satzung, bevor du das Grundstück kaufst.
• Erschließung. Hausanschlüsse, Straßenausbaubeiträge, Kanal. Details unter Erschließungskosten.
• Barrierefreiheit und Brandschutz. Ab bestimmten Größen und Geschosszahlen greifen Anforderungen an Aufzug, zweiten Rettungsweg und Brandabschnitte, die im Einfamilienhaus keine Rolle spielen. Ein Aufzug kostet 45.000 bis 90.000 Euro plus 2.500 bis 4.500 Euro Wartung im Jahr.

Gegenüber stehen zwei Vorteile, die beim Bestand fehlen: Du kannst die Wohnungsgrößen am lokalen Markt ausrichten statt den Bestand zu übernehmen, und du baust mit einem Energiestandard, der die Betriebskosten für Jahrzehnte niedrig hält. Wie man einen Neubau von Anfang an individuell plant, steht unter Architektenhaus; welche Bauweise dabei wirtschaftlich ist, unter Leichtbauweise.

Finanzierung und Steuern

Der Unterschied zur selbstgenutzten Immobilie ist grundlegend: Beim Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage sind Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten steuerlich absetzbar, die Mieteinnahmen dafür zu versteuern.

Abschreibung. Für Wohngebäude gilt eine lineare Abschreibung; für neu errichtete Gebäude wurden zeitweise erhöhte Sätze und Sonderabschreibungen eingeführt, deren Voraussetzungen sich mehrfach geändert haben. Die anwendbaren Sätze und Fristen hängen vom Fertigstellungs- beziehungsweise Anschaffungszeitpunkt ab – lass das vor dem Kauf von einem Steuerberater für deinen konkreten Fall prüfen, statt mit Pauschalwerten zu rechnen.

Kaufpreisaufteilung. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden. Eine saubere, begründete Aufteilung im Kaufvertrag ist bares Geld: Fünf Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil bei 900.000 Euro bedeuten 45.000 Euro zusätzliches Abschreibungsvolumen.

Erhaltungsaufwand gegen Herstellungskosten. Reparaturen sind sofort absetzbar, wertsteigernde Maßnahmen müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in Instandsetzung steckt, riskiert, dass alles als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft wird. Das ist einer der häufigsten und teuersten Planungsfehler bei Bestandskäufen – sprich die Reihenfolge der Sanierungen mit dem Steuerberater ab, bevor du beauftragst.

Finanzierung. Banken bewerten Kapitalanlagen über den Ertragswert, nicht über den Sachwert. Erwarte 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanforderung, eine kritische Prüfung der Mieterträge und eine Tilgung, die sich an der Restnutzungsdauer orientiert. Förderprogramme für energetische Sanierung im Bestand ändern sich regelmäßig – Konditionen und Antragswege prüfst du am besten aktuell direkt bei KfW und BAFA, und der Antrag muss in aller Regel vor Beginn der Arbeiten gestellt werden.

Verwaltung: der Posten, den man erst nach zwei Jahren versteht

Sechs Mietparteien bedeuten sechs Ansprechpartner, sechs Betriebskostenabrechnungen, Kautionskonten, Wartungsverträge für Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder und Trinkwasserprüfung, Verkehrssicherungspflichten für Winterdienst und Baumkontrolle, Zählerablesungen, Mieterwechsel.

Rechne mit 4 bis 8 Stunden pro Monat bei sechs Einheiten in ruhigem Betrieb – und deutlich mehr bei Mieterwechseln oder Streitigkeiten. Eine Hausverwaltung kostet 250 bis 400 Euro pro Einheit und Jahr, also 1.500 bis 2.400 Euro bei sechs Wohnungen. Das ist nicht umlagefähig und gehört in jede Renditerechnung.

Ein praktischer Hinweis zur Trinkwasserhygiene: Bei vermieteten Gebäuden mit Großanlagen zur Trinkwassererwärmung bestehen Untersuchungspflichten auf Legionellen. Welche Grenzwerte gelten und wie ein Speicher sinnvoll betrieben wird, steht unter Warmwasserspeicher.

Häufige Fragen zum Mehrfamilienhaus

Was kostet der Bau eines Mehrfamilienhauses?
Rechne mit 2.600 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche reine Bauwerkskosten. Für sechs Wohnungen mit zusammen 450 Quadratmetern sind das 1,17 bis 1,71 Millionen Euro, plus 15 bis 22 Prozent Baunebenkosten und plus Grundstück. Stellplätze in einer Tiefgarage schlagen zusätzlich mit 25.000 bis 45.000 Euro je Platz zu Buche.

Welche Rendite ist realistisch?
Im Bestand liegt die Bruttorendite meist bei 4,0 bis 6,5 Prozent, beim Neubau bei 3,0 bis 4,2 Prozent. Entscheidend ist aber die Nettorendite nach Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigen Kosten (20 bis 30 Prozent der Kaltmiete) und Instandhaltungsrücklage – sie liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte darunter.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Bei einem Neubau genügen zunächst 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Für ein Gebäude aus den Siebzigern oder Achtzigern sind 12 bis 18 Euro realistisch. Bei 450 Quadratmetern bedeutet das 5.400 bis 8.100 Euro jährlich – wer mit 7 Euro kalkuliert, unterschätzt den Posten regelmäßig um die Hälfte.

Lohnt sich Neubau oder Bestandskauf mehr?
Der Bestand liefert schneller und höher laufende Rendite, der Neubau planbare Kosten und geringeres technisches Risiko. Für Erstinvestoren ohne Bauerfahrung ist ein gut geprüfter Bestand meist der bessere Einstieg – vorausgesetzt, die technische Prüfung durch einen Sachverständigen wird nicht eingespart.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Banken bewerten Kapitalanlagen über den Ertragswert und verlangen üblicherweise 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, mindestens aber die Kaufnebenkosten von 6 bis 12 Prozent. Bei einem Objekt für 900.000 Euro sind das grob 180.000 bis 270.000 Euro.

Kann ich ein Mehrfamilienhaus selbst verwalten?
Bei sechs Einheiten sind 4 bis 8 Stunden im Monat realistisch, bei Mieterwechseln deutlich mehr. Eine externe Verwaltung kostet 250 bis 400 Euro je Einheit und Jahr und ist nicht umlagefähig. Wer beruflich stark eingebunden ist oder weiter entfernt wohnt, sollte den Posten von Anfang an einkalkulieren.

Was ist die 15-Prozent-Grenze beim Kauf?
Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in Instandsetzungsmaßnahmen steckt, riskiert die Einstufung als anschaffungsnahe Herstellungskosten – dann sind die Beträge nicht sofort absetzbar, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Die Reihenfolge und zeitliche Verteilung der Sanierungen solltest du deshalb vorab mit dem Steuerberater abstimmen.