Ein Mehrfamilienhaus ist ein Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten. Wer ein Mehrfamilienhaus baut oder kauft, denkt in erster Linie an Kapitalanlage und Mieteinnahmen – doch auch Mehrgeneration-Wohnen, Eigennutzung kombiniert mit Vermietung und das Streben nach passivem Einkommen treiben Bauherren und Käufer an.
Warum ein Mehrfamilienhaus?
Die Motive sind vielfältig: Viele Investoren suchen ein stabiles, inflationsgeschütztes Investment mit laufenden Einnahmen. Andere möchten gemeinsam mit der eigenen Familie unter einem Dach wohnen – Eltern in der unteren Wohnung, Kinder darüber. Wieder andere setzen auf Wertsteigerung in wachsenden Regionen. Mehrfamilienhäuser können bei richtiger Planung erheblich mehr Rendite bringen als ein Einfamilienhaus, das ausschließlich selbst bewohnt wird.
Bauen oder Kaufen: Was lohnt sich?
Beide Wege haben Vor- und Nachteile. Ein Neubau ermöglicht moderne Grundrisse, aktuelle Energiestandards und geringeren Sanierungsstau – kostet aber mehr und dauert länger. Ein Bestandskauf ist schneller und günstiger, kann aber mit Sanierungsaufwand (Dämmung, Heizung, Fenster) verbunden sein. Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern sollte vor dem Kauf ein Gutachter den Zustand prüfen.
Kosten eines Mehrfamilienhauses
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| Kostenart | Orientierungswert | Hinweis |
|---|---|---|
| Baukosten pro m² Wohnfläche | 2.500–4.500 €/m² | Je nach Lage, Ausstattung, Stockwerke |
| Grundstück | Stark variabel | In Ballungsräumen oft höchster Posten |
| Baunebenkosten | 10–15 % der Baukosten | Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, Architekt |
| Tiefgarage (pro Stellplatz) | 20.000–35.000 € | Deutlicher Kostentreiber |
| Aufzug (je nach Größe) | 40.000–80.000 € | Oft bei 4+ Stockwerken erforderlich |
Mietrendite und Wirtschaftlichkeit
Die Bruttomietrendite eines Mehrfamilienhauses ergibt sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis (inkl. Nebenkosten). In strukturschwachen Regionen können Renditen von 6–8 % möglich sein, in teuren Städten wie München oder Hamburg oft nur 2–3 %. Entscheidend ist nicht nur die Rendite heute, sondern auch die Standortqualität für die nächsten Jahrzehnte – Leerstand ist der schlimmste Feind der Rendite.
Selbst bauen oder einen Investor beauftragen?
Wer selbst baut (als Bauherr oder Bauträger), hat maximale Kontrolle und kann günstige Grundstücke entwickeln. Das erfordert aber Erfahrung mit Planung, Behörden und Bauunternehmen. Wer ein schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus kauft oder als Generalunternehmen beauftragt, zahlt eine Prämie, hat aber weniger Risiken in der Umsetzung.
Wichtige rechtliche Aspekte
Mehrfamilienhäuser unterliegen dem Mietrecht und bei WEG-Aufteilung (Umwandlung in Eigentumswohnungen) dem Wohnungseigentumsgesetz. Wer plant, das Gebäude später in Einzelwohnungen aufzuteilen und zu verkaufen, muss dies frühzeitig in der Baugenehmigung und den Grundrissen berücksichtigen. Die Genehmigungspflicht für Aufteilungen variiert nach Bundesland.
FAQ
Ab wie vielen Wohneinheiten spricht man von einem Mehrfamilienhaus?
In Deutschland gilt ein Gebäude ab drei Wohneinheiten als Mehrfamilienhaus. Ein Zweifamilienhaus (auch Doppelhaus) bildet eine eigene Kategorie. Steuerrechtlich und im Baurecht gibt es je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedliche Schwellenwerte für die Anforderungen an Treppenhäuser, Brandschutz oder Aufzugspflicht.
Welche Förderungen gibt es für den Bau eines Mehrfamilienhauses?
Die KfW fördert energieeffiziente Mehrfamilienhäuser über das Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude" (BEG). Zusätzlich gibt es zinsgünstige KfW-Kredite für Neubau und Sanierung von Mietobjekten. Manche Bundesländer und Kommunen haben eigene Programme, besonders für sozialen Wohnungsbau oder barrierefreies Bauen.
Ist ein Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge sinnvoll?
Ein Mehrfamilienhaus kann eine solide Altersvorsorge sein – mit laufenden Mieteinnahmen, Inflationsschutz und Wertsteigerungspotenzial. Aber es ist keine risikofreie Anlage: Mietausfälle, Sanierungskosten, schlechte Lagen und Fehler bei der Finanzierung können die Rendite stark reduzieren. Als Beimischung zu einer breit aufgestellten Altersvorsorge ist Immobilieneigentum aber für viele attraktiv.
