Wer in Bayern ein Haus oder eine Wohnung kauft, stößt früher oder später auf die Frage: Was kosten die Notarkosten in Bayern eigentlich, und gibt es regionale Unterschiede? Die kurze Antwort: Notar und Grundbuchamt rechnen bundesweit nach demselben Gesetz ab. Trotzdem lohnt sich ein genauer Blick, denn zusammen mit Grunderwerbsteuer, Makler und Finanzierung summieren sich die Nebenkosten schnell auf einen fünfstelligen Betrag. In diesem Ratgeber erfährst du, wie sich die Notarkosten zusammensetzen, mit welchem Prozentsatz du rechnen solltest und wo du sinnvoll Geld sparen kannst.
Notarkosten in Bayern: Das Wichtigste vorab
Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Sie hängen vom Kaufpreis ab, nicht vom Bundesland. Ein Notar in München darf für denselben Kaufvertrag also nicht mehr verlangen als ein Notar in Würzburg oder Passau. Als Faustregel gilt: Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,2 bis 2 Prozent des Kaufpreises, meist rund 1,5 Prozent. Davon entfallen grob ein Drittel bis die Hälfte auf die Beurkundung selbst, der Rest auf Grundbuchänderungen, Grundschuldbestellung und Vollzugstätigkeiten.
Verbreitete Fehlannahme: Viele Käufer glauben, die Notarkosten ließen sich verhandeln oder seien im „teuren Bayern“ höher. Beides stimmt nicht. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, Rabatte sind in der Regel unzulässig. Sparen kannst du nur an der Stelle, an der du den Umfang der Leistungen beeinflusst, etwa bei der Zahl der Grundschulden oder bei Zusatzwünschen im Vertrag.
Was steckt in den Notarkosten?
Die Gesamtrechnung besteht aus mehreren Bausteinen, die du kennen solltest, bevor du den Entwurf des Kaufvertrags unterschreibst:
- Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar entwirft den Vertrag, berät beide Seiten neutral und beurkundet ihn. Dafür fällt eine 2,0-fache Gebühr nach GNotKG an.
- Vollzug und Betreuung: Dazu zählen Auflassungsvormerkung, Einholen von Genehmigungen, Löschungsunterlagen und die Fälligkeitsmitteilung.
- Grundbuchkosten: Eintragung der Auflassungsvormerkung und später des Eigentümers kostet Gebühren beim Grundbuchamt.
- Grundschuld: Finanzierst du über eine Bank, wird eine Grundschuld bestellt. Beurkundung und Eintragung schlagen noch einmal separat zu Buche.
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er beurkundet, berät aber nicht zur Preisfindung oder Finanzierung. Die genaue Kostenrechnung bekommst du nach der Beurkundung, ein grober Kostenvoranschlag ist meist vorher möglich.
Notarkosten Bayern: Rechenbeispiele nach Kaufpreis
Die folgende Tabelle zeigt Größenordnungen für Notar und Grundbuch beim Kauf mit Bankfinanzierung. Die Beträge sind gerundet und ausdrücklich keine verbindliche Berechnung. Welcher Betrag im Einzelfall anfällt, hängt von Vertrag, Grundschuldhöhe und Vollzugsaufwand ab.
| Kaufpreis | Notar + Grundbuch (ca.) | Anteil am Kaufpreis (ca.) |
|---|---|---|
| 250.000 € | 3.500 – 4.500 € | 1,4 – 1,8 % |
| 350.000 € | 4.800 – 6.000 € | 1,4 – 1,7 % |
| 450.000 € | 6.000 – 7.500 € | 1,3 – 1,7 % |
| 600.000 € | 8.000 – 10.000 € | 1,3 – 1,7 % |
| 800.000 € | 10.500 – 13.000 € | 1,3 – 1,6 % |
Je höher der Kaufpreis, desto geringer fällt der prozentuale Anteil aus, weil die Gebührentabelle degressiv aufgebaut ist. Verlass dich bitte nicht auf diese Näherungswerte, sondern lass dir vom Notar ein konkretes Angebot geben. Einen Überblick über alle Posten findest du auch in unserem Ratgeber zu den Notarkosten beim Hauskauf.
Die gesamten Kaufnebenkosten in Bayern im Überblick
Notarkosten sind nur ein Teil der Rechnung. Wer in Bayern kauft, profitiert allerdings von einem im Bundesvergleich niedrigen Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent. In vielen anderen Bundesländern liegt er bei 5 bis 6,5 Prozent. Zusammen mit Makler und Notar ergibt sich ein realistischer Nebenkostenrahmen:
| Posten | Höhe in Bayern (ca.) | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | bundeslandabhängig, Bayern zählt zu den günstigsten |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,2 – 2 % | bundesweit einheitliche Gebührentabelle |
| Maklerprovision | ca. 3 – 3,57 % inkl. MwSt. | seit 2020 beim Kauf von Wohnimmobilien meist geteilt |
| Gutachten / Sonstiges | nach Bedarf | z. B. Bauschadensgutachten, Finanzierungsvermittlung |
Insgesamt solltest du für die Nebenkosten in Bayern mit etwa 6 bis 9 Prozent des Kaufpreises rechnen, ohne Renovierung oder Umzug. Eine ausführliche Auflistung findest du in unserem Beitrag zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Wichtig: Diese Nebenkosten finanziert die Bank in der Regel nicht mit, du brauchst also ausreichend Eigenkapital. Wie du das einplanst, erklärt der Artikel zur Hausbau-Finanzierung.
Wer zahlt die Notarkosten?
Nach der gesetzlichen Regel (§ 448 BGB) trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und des Grundbuchs. Daran halten sich fast alle Verträge. Ein Verkäufer kann aber freiwillig Kosten übernehmen, was in der Praxis selten vorkommt. Die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden des Verkäufers trägt dagegen meist der Verkäufer. Lass dir im Vertragsentwurf genau erklären, wer was bezahlt, und frag im Zweifel beim Notar nach.
Fällig werden die Kosten nach der Beurkundung per Rechnung. Der Notar stellt meist innerhalb weniger Wochen die Rechnung für Vertrag und Vollzug. Das Grundbuchamt rechnet seine Eintragungen separat ab. Plane diese Beträge also zusätzlich zur Kaufpreisrate ein, am besten bereits beim Erstgespräch mit der Bank.
Wann entstehen Notarkosten auch beim Bauen?
Auch wer ein Grundstück kauft und darauf baut, braucht den Notar, zunächst nur für den Grundstückskaufvertrag. Bei einem Kauf mit Bauvertrag über einen Bauträger wird häufig das Gesamtpaket aus Grundstück und Haus beurkundet. Dann bemessen sich die Notarkosten am gesamten Kaufpreis, was die Gebühr nach oben treibt. Wer Grundstück und Haus getrennt kauft, zahlt Notarkosten nur auf den Grundstückspreis und spart damit je nach Konstruktion mehrere tausend Euro. Diese Trennung ist jedoch nicht überall möglich und darf nicht rein zur Umgehung konstruiert sein. Lass dich dazu bei Zweifeln vor der Vertragsunterzeichnung von einem Fachanwalt oder Verbraucherzentrale beraten.
Wer selbst Hand anlegt, spart an anderer Stelle: Mehr dazu, was du bei einem Projekt in Eigenregie beachten musst, liest du in unserem Beitrag Haus selber bauen. Auch für schlüsselfertige Kleinhäuser, etwa einen schlüsselfertigen Bungalow bis 100.000 Euro, fallen die Notarkosten nach demselben Prinzip an, nur eben auf einen kleineren Betrag.
Notarkosten sparen: Was geht, was nicht?
Am Gebührensatz selbst kannst du nichts drehen. Es gibt aber legitime Stellschrauben, mit denen du die Gesamtrechnung drückst:
- Grundschuld klug dimensionieren: Je höher die eingetragene Grundschuld, desto höher die Gebühr. Lass sie nicht unnötig über dem Darlehensbetrag ansetzen, auch wenn Banken gern etwas Puffer einplanen.
- Bewegliche Gegenstände getrennt ausweisen: Küche, Einbauschränke oder Gartenhaus, die nicht fest mit dem Haus verbunden sind, können getrennt vom Kaufpreis bewertet werden. Das senkt die Bemessungsgrundlage. Die Beträge müssen aber realistisch und nachvollziehbar sein, sonst droht Ärger mit dem Finanzamt.
- Vertragsentwurf früh prüfen: Nachträgliche Änderungen kosten extra. Lies den Entwurf rechtzeitig, am besten zwei Wochen vor dem Termin.
- Keine Nachbeurkundungen: Jede spätere Vertragsänderung braucht erneut den Notar und löst neue Gebühren aus.
Finger weg von „Schnäppchen“-Notaren oder Angeboten, die Gebühren unter dem gesetzlichen Satz versprechen. Das ist berufsrechtlich unzulässig und ein Warnsignal.
Ablauf: Vom Vertragsentwurf bis zur Eintragung
Damit du die Kosten einordnen kannst, hilft ein Überblick über die Schritte. Zuerst einigen sich Käufer und Verkäufer über den Preis. Dann beauftragst du den Notar, der den Vertragsentwurf erstellt und dir mindestens zwei Wochen vor dem Termin zusendet. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vor, ihr unterschreibt. Es folgen die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Zahlung des Kaufpreises nach Fälligkeitsmitteilung, die Grunderwerbsteuer-Meldung an das Finanzamt und schließlich die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Erst jetzt bist du offiziell Eigentümer.
Bei Wohnungen und Neubauten kommen häufig zusätzliche Schritte hinzu, etwa die Teilungserklärung oder die Zustimmung des Verwalters. Auch diese Vollzugsarbeiten kann der Notar übernehmen, sie erhöhen aber den Aufwand und damit die Rechnung. Frag deshalb vor der Beurkundung gezielt nach, welche Zusatzleistungen er voraussichtlich erbringen muss.
Typische Fehler bei der Planung der Nebenkosten
Immer wieder kalkulieren Käufer in Bayern nur den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer. Vergiss nicht: Notar und Grundbuch, Makler, eventuell Bereitstellungszinsen der Bank, Gutachten und die Kosten für den Umzug kommen on top. Plane außerdem einen Puffer von mindestens ein bis zwei Prozent ein, weil Gebühren je nach Aufwand schwanken. Wer das Eigenkapital zu knapp ansetzt, gerät beim Abschluss der Finanzierung unter Druck und muss unter Umständen Kreditaufschläge akzeptieren.
Fazit
Die Notarkosten in Bayern entsprechen den bundesweiten Sätzen und liegen bei etwa 1,2 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der eigentliche Vorteil im Freistaat ist die niedrige Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent. Prüfe den Vertragsentwurf gründlich, plane ausreichend Eigenkapital für alle Nebenkosten ein und hol dir bei Unsicherheit ein konkretes Kostenangebot vom Notar. Die genannten Zahlen sind Größenordnungen und ersetzen weder die Rechnung des Notars noch eine rechtliche oder steuerliche Beratung.
FAQ: Notarkosten Bayern
Wie hoch sind die Notarkosten in Bayern?
Etwa 1,2 bis 2 Prozent des Kaufpreises inklusive Grundbuchkosten, meist rund 1,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das in der Regel ca. 5.000 bis 7.000 Euro.
Sind Notarkosten in Bayern höher als in anderen Bundesländern?
Nein. Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und sind bundesweit gleich. Unterschiede entstehen nur durch den Kaufpreis und den Umfang der Leistungen.
Kann ich die Notarkosten verhandeln?
In der Regel nicht. Der Notar ist an die gesetzlichen Gebührensätze gebunden. Verhandeln lässt sich höchstens, was im Vertrag enthalten ist.
Was kosten Notar und Grundbuch zusätzlich zur Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent. Notar und Grundbuch kommen mit ca. 1,5 Prozent dazu, sodass beides zusammen auf etwa 5 Prozent des Kaufpreises kommt, Makler nicht eingerechnet.
Wann muss ich die Notarkosten zahlen?
Die Rechnung kommt nach der Beurkundung. Üblich ist eine Zahlungsfrist von wenigen Wochen. Die Grundbuchkosten folgen separat.
Zahlt der Verkäufer einen Teil der Notarkosten?
Gesetzlich trägt der Käufer die Kosten. Der Verkäufer zahlt nur, wenn es vertraglich vereinbart wird oder die Löschung eigener Grundschulden anfällt.
Fallen beim Hausbau auf eigenem Grundstück Notarkosten an?
Nur für den Grundstückskauf und gegebenenfalls Grundschuldbestellung. Der reine Bauvertrag mit einem Bauunternehmen braucht keine notarielle Beurkundung.
