Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und sie kommt immer dann, wenn du sie am wenigsten brauchst: kurz nach dem Notartermin, wenn dein Eigenkapital gerade in die Anzahlung geflossen ist. Je nach Bundesland zahlst du zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das zwischen 14.000 und 26.000 Euro. Dieser Unterschied von 12.000 Euro entsteht allein dadurch, in welchem Bundesland dein Grundstück liegt.
In diesem Ratgeber erfährst du, wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, welche Sätze aktuell gelten, wann sie fällig wird und welche Gestaltungsmöglichkeiten tatsächlich funktionieren. Vor allem aber: welche verbreitete Annahme über den Hausbau dich sehr viel Geld kosten kann.
Was ist die Grunderwerbsteuer überhaupt?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer der Bundesländer. Besteuert wird nicht der Besitz einer Immobilie, sondern der Vorgang des Eigentumsübergangs. Sobald ein Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück notariell beurkundet ist, entsteht die Steuerschuld. Ob du das Grundstück später bebaust, vermietest oder brachliegen lässt, spielt keine Rolle.
Wichtig für das Verständnis: Grunderwerbsteuer und Grundsteuer sind zwei völlig verschiedene Dinge. Die Grunderwerbsteuer zahlst du einmalig beim Kauf. Die Grundsteuer zahlst du danach jedes Jahr, solange dir die Immobilie gehört. Wer beide verwechselt, plant sein Budget falsch.
Steuerschuldner sind rechtlich gesehen Käufer und Verkäufer gemeinsam. In der Praxis regelt aber praktisch jeder Kaufvertrag, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt. Das Finanzamt hält sich zuerst an den Käufer und wendet sich nur dann an den Verkäufer, wenn beim Käufer nichts zu holen ist.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland?
Seit 2006 dürfen die Bundesländer ihren Steuersatz selbst festlegen. Vorher galten bundeseinheitlich 3,5 Prozent. Heute reicht die Spanne von 3,5 bis 6,5 Prozent, und die Unterschiede sind erheblich. Die folgende Tabelle zeigt die Sätze und was sie bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro konkret bedeuten.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen, Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin, Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg, NRW, Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
Die Sätze sind Größenordnungen zum Redaktionsstand. Einzelne Länder diskutieren regelmäßig über Senkungen oder Freibeträge für selbstgenutztes Wohneigentum, etwa in Form von Freibeträgen für Familien. Prüfe den aktuellen Satz deines Bundeslandes vor der Kaufentscheidung beim zuständigen Finanzministerium, denn eine Änderung um einen Prozentpunkt verschiebt bei 400.000 Euro Kaufpreis immerhin 4.000 Euro.
Wenn du diese Summe in deine Gesamtkalkulation einbaust, gehört sie in dieselbe Zeile wie Notar, Grundbuch und Makler. Einen vollständigen Überblick über alle Posten findest du in unserer Übersicht zu den Baunebenkosten, die beim Neubau schnell 15 bis 20 Prozent der Bausumme ausmachen.
Die Bemessungsgrundlage: Worauf genau wird gerechnet?
Besteuert wird die sogenannte Gegenleistung. Das ist in aller Regel der beurkundete Kaufpreis, aber eben nicht nur. Dazu zählen auch übernommene Belastungen, ein vereinbartes Wohnrecht für den Verkäufer oder ein Nießbrauch. Wenn du dem Verkäufer zusätzlich eine Ablöse zahlst, fließt auch die in die Bemessungsgrundlage ein.
Nicht besteuert wird dagegen bewegliches Inventar. Eine Einbauküche, eine Sauna, Gartengeräte, eine Markise oder ein Kaminofen sind keine Bestandteile des Grundstücks im steuerlichen Sinn. Wird das Inventar im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und mit einem eigenen Preis versehen, mindert dieser Betrag die Bemessungsgrundlage. Bei 20.000 Euro Inventar und 6,5 Prozent Steuersatz sparst du 1.300 Euro.
Hier ist allerdings Ehrlichkeit gefragt. Die Finanzämter kennen diesen Weg seit Jahrzehnten. Als grobe Orientierung gilt: Übersteigt der Inventarwert etwa 15 Prozent des Gesamtkaufpreises, kommen Rückfragen. Dann musst du Belege, Alter und Zustand der Gegenstände nachweisen. Eine zehn Jahre alte Einbauküche mit 30.000 Euro anzusetzen, funktioniert nicht und kann als Steuerhinterziehung gewertet werden. Setze realistische Zeitwerte an, dann ist die Gestaltung völlig legal und wird auch anerkannt.
Der teuerste Irrtum: einheitliches Vertragswerk
Viele Bauherren gehen davon aus, dass beim Neubau nur der Grundstückspreis besteuert wird. Das Haus baust du ja schließlich selbst, und auf eine Bauleistung fällt Umsatzsteuer an, nicht Grunderwerbsteuer. Diese Annahme stimmt sehr oft nicht.
Wenn du ein Grundstück von einem Anbieter kaufst und praktisch gleichzeitig mit demselben Anbieter oder einem wirtschaftlich verbundenen Unternehmen einen Bauvertrag schließt, wertet das Finanzamt beides als einheitliches Vertragswerk. Besteuert wird dann der gesamte Betrag, also Grundstück plus Haus. Bei 150.000 Euro Grundstück und 350.000 Euro Hauspreis zahlst du in Nordrhein-Westfalen nicht 9.750 Euro, sondern 32.500 Euro. Das ist ein Unterschied von fast 23.000 Euro, mit dem in vielen Baufinanzierungen schlicht nicht gerechnet wird.
Entscheidend ist, ob du beim Kauf des Grundstücks in deiner Entscheidung über das Bauunternehmen noch frei warst. Indizien für ein einheitliches Vertragswerk sind: ein einheitliches Angebot aus einer Hand, ein Grundstück, das nur zusammen mit einem bestimmten Haustyp verkauft wird, oder ein sehr kurzer Abstand zwischen beiden Verträgen. Als Faustregel wird häufig ein Abstand von mindestens sechs Monaten genannt, aber allein die Zeit rettet dich nicht. Es kommt auf die Gesamtumstände an.
Praktisch heißt das: Kaufe das Grundstück unabhängig, hole danach mehrere Angebote ein und dokumentiere das. Wenn du den Bebauungsplan prüfst und erst anschließend entscheidest, wie und mit wem du baust, stehst du deutlich besser da. Wer dagegen ein Komplettpaket vom Bauträger kauft, sollte die Steuer auf die volle Summe von Anfang an einkalkulieren.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Ablauf ist standardisiert. Der Notar meldet den beurkundeten Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen an das Finanzamt. Dieses erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid, meist zwei bis acht Wochen nach dem Notartermin. Ab Zugang des Bescheids hast du in der Regel einen Monat Zeit zu zahlen.
Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne dieses Papier trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein. Die Grunderwerbsteuer ist damit faktisch die Eintrittskarte ins Grundbuch. Wie der Grundbucheintrag danach abläuft und welche Rangfolge dabei gilt, ist ein eigenes Thema.
Für deine Liquiditätsplanung bedeutet das: Die Grunderwerbsteuer musst du aus Eigenkapital zahlen. Banken finanzieren Kaufnebenkosten nur selten und wenn, dann zu deutlich schlechteren Konditionen. Plane den Betrag also zusätzlich zu deiner Anzahlung ein, nicht darin. Die Notarkosten beim Hauskauf fallen im selben Zeitfenster an und kommen noch obendrauf.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt mehrere Ausnahmen. Die wichtigsten in der Praxis:
- Erwerb unter Verwandten in gerader Linie: Kaufst du von deinen Eltern oder Großeltern, ist der Vorgang steuerfrei. Das gilt auch für den Verkauf an die eigenen Kinder.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Übertragungen zwischen ihnen sind befreit, ebenso Übertragungen im Rahmen einer Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung.
- Erbschaft und Schenkung: Hier greift stattdessen die Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer. Doppelt besteuert wird nicht.
- Bagatellgrenze: Liegt die Gegenleistung unter 2.500 Euro, entfällt die Steuer. In der Praxis betrifft das kaum jemanden.
Nicht befreit sind dagegen Geschwister, Nichten und Neffen sowie unverheiratete Paare. Wer mit dem Partner ohne Trauschein kauft und später den Anteil des anderen übernimmt, zahlt darauf regulär Grunderwerbsteuer. Das ist ein Punkt, den viele Paare erst merken, wenn es zu spät ist.
Was tatsächlich Geld spart
Neben der sauberen Inventaraufteilung und der Vermeidung des einheitlichen Vertragswerks gibt es noch zwei Hebel. Der erste ist die Erschließung: Ist ein Grundstück bereits erschlossen und sind die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten, werden sie mitbesteuert. Sind sie noch offen und zahlst du sie später direkt an die Gemeinde, fallen sie nicht unter die Grunderwerbsteuer. Der Unterschied kann mehrere tausend Euro betragen.
Der zweite Hebel ist die Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung. Der auf dich entfallende Anteil an der Rücklage ist bereits vorhandenes Geld der Gemeinschaft und keine Gegenleistung für das Grundstück. Wird er im Kaufvertrag separat ausgewiesen, mindert er die Bemessungsgrundlage. Die Finanzverwaltung handhabt das allerdings nicht überall gleich, sprich den Punkt vorab mit dem Notar durch.
Was dagegen nicht funktioniert: den Kaufpreis künstlich niedrig zu beurkunden und den Rest schwarz zu zahlen. Das ist Steuerhinterziehung, macht den gesamten Kaufvertrag nichtig und kostet dich im Zweifel die Immobilie samt Strafverfahren.
Grunderwerbsteuer richtig in die Finanzierung einplanen
Die klassische Faustregel lautet: Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten plus mindestens zehn Prozent des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten von rund zwei Prozent und gegebenenfalls einer Maklerprovision. In Nordrhein-Westfalen mit Makler landest du damit schnell bei zwölf Prozent des Kaufpreises, die du aus eigener Tasche aufbringen musst.
Das schlägt direkt auf die Beleihung durch. Die Bank finanziert den Wert der Immobilie, nicht die Steuer. Wie viel sie dir leiht und welche Sicherheit sie dafür verlangt, hängt an der eingetragenen Grundschuld. Wer die Nebenkosten mitfinanzieren will, rutscht in einen höheren Beleihungsauslauf und zahlt einen Zinsaufschlag über die gesamte Laufzeit. Eine solide Baufinanzierung rechnet die Grunderwerbsteuer deshalb konsequent als Eigenkapitalbedarf und nicht als Darlehensbestandteil.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht. Vermietest du das Objekt, gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten des Gebäudes und wird über die Abschreibung anteilig über 50 Jahre geltend gemacht. Der auf den Grund und Boden entfallende Teil ist nicht abschreibbar.
Was passiert, wenn der Kauf platzt?
Wird der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, etwa weil die Finanzierung scheitert und beide Seiten aufheben, wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet. Der Antrag muss aktiv gestellt werden, das Finanzamt zahlt nicht von selbst zurück.
Fällt die Steuer auch bei einem Erbbaurecht an?
Ja. Die Bestellung und die Übertragung eines Erbbaurechts sind grunderwerbsteuerpflichtig. Bemessungsgrundlage ist dabei der kapitalisierte Erbbauzins, nicht der Grundstückswert.
Gibt es einen Freibetrag für Familien?
Bundesweit nein. Einzelne Länder haben Entlastungen für den Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum eingeführt oder angekündigt, die Ausgestaltung unterscheidet sich stark und ändert sich häufig. Frag vor dem Notartermin beim Finanzamt deines Bundeslandes nach dem aktuellen Stand.
Wie hoch ist die Steuer bei einem Grundstück ohne Bebauung?
Genauso hoch wie bei einem bebauten. Der Steuersatz bezieht sich auf die Gegenleistung, unabhängig davon, ob ein Gebäude darauf steht. Nur wenn du später unabhängig baust, bleibt das Gebäude außen vor.
