Beim Hauskauf taucht in jeder Kostenaufstellung der Posten Notar auf, meist mit der Angabe "etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises". Was sich hinter dieser Zahl verbirgt, wofür du sie genau zahlst und warum es sinnlos ist, Notare miteinander zu vergleichen, erklärt dieser Ratgeber.
Vorweg der wichtigste Punkt, weil er der häufigsten Erwartung widerspricht: Notarkosten sind nicht verhandelbar. Sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz, gelten bundesweit identisch und ein Notar darf davon weder nach oben noch nach unten abweichen. Wer bei drei Notaren Angebote einholt, bekommt dreimal denselben Betrag. Ein Notar, der dir einen Rabatt anbietet, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Du kannst bei den Notarkosten also nicht sparen, indem du vergleichst, sondern nur, indem du den Kaufpreis oder den Umfang der beurkundeten Vorgänge beeinflusst.
Was der Notar beim Hauskauf tatsächlich macht
Ein Grundstückskaufvertrag ist in Deutschland ohne notarielle Beurkundung nichtig. Der Notar ist dabei kein Interessenvertreter einer Seite, sondern ein unabhängiger Amtsträger mit Neutralitätspflicht. Sein Job ist es, beide Parteien zu belehren und einen rechtssicheren Vertrag zu schaffen.
Konkret übernimmt er den Entwurf des Kaufvertrags, prüft das Grundbuch auf Belastungen, beurkundet den Vertrag im Beisein beider Parteien, veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung, holt behördliche Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichte ein, überwacht die Kaufpreisfälligkeit, sorgt für die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers und beantragt schließlich die Umschreibung im Grundbuch. Das sind zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung typischerweise drei bis sechs Monate Arbeit.
Wie sich die Notarkosten berechnen
Grundlage ist der Geschäftswert, also im Normalfall der beurkundete Kaufpreis. Aus einer Tabelle im Kostengesetz ergibt sich dazu eine Gebühr, die sogenannte 1,0-Gebühr. Die einzelnen Tätigkeiten des Notars werden dann als Vielfaches davon abgerechnet: Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet eine 2,0-Gebühr, der Vollzug eine 0,5-Gebühr, die Betreuungstätigkeit ebenfalls eine 0,5-Gebühr.
Dazu kommen Auslagen für Porto, Grundbuchabrufe und Schreibkosten sowie 19 Prozent Umsatzsteuer. Die Grundbuchkosten des Amtsgerichts rechnet der Notar meist gleich mit ab, obwohl sie an das Gericht gehen. Deshalb erscheint auf der Rechnung ein Gesamtbetrag, der über den reinen Notargebühren liegt.
Die folgende Tabelle zeigt typische Gesamtbeträge für einen Standardfall: Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung, Grundbucheintragung des Eigentums und Eintragung einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises. Es sind gerundete Größenordnungen inklusive Umsatzsteuer und Grundbuchkosten.
| Kaufpreis | Notar (ca.) | Grundbuchamt (ca.) | Summe (ca.) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 2.100 € | 800 € | 2.900 € |
| 300.000 € | 2.700 € | 1.050 € | 3.750 € |
| 400.000 € | 3.400 € | 1.350 € | 4.750 € |
| 500.000 € | 4.000 € | 1.600 € | 5.600 € |
| 600.000 € | 4.600 € | 1.850 € | 6.450 € |
| 800.000 € | 5.800 € | 2.350 € | 8.150 € |
Als Daumenregel liegst du mit 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen richtig. Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Kaufpreis leicht, weil die Gebührentabelle degressiv aufgebaut ist. Bei kleinen Kaufpreisen unter 150.000 Euro kann der Anteil auch über zwei Prozent liegen.
Die einzelnen Posten auf der Notarrechnung
Wenn die Rechnung kommt, willst du wissen, wofür die Beträge stehen. Diese Positionen tauchen praktisch immer auf:
- Beurkundung des Kaufvertrags: Der größte Einzelposten, rund die Hälfte der Notargebühren.
- Auflassungsvormerkung: Sie schützt dich zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung davor, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder neu belastet. Ohne sie solltest du keinen Cent zahlen.
- Vollzugs- und Betreuungsgebühr: Für das Einholen von Genehmigungen und die Fälligkeitsmitteilung.
- Löschung alter Grundschulden: Diese Kosten trägt normalerweise der Verkäufer, weil er die Immobilie lastenfrei zu übergeben hat. Prüfe die Formulierung im Vertragsentwurf.
- Beurkundung der Grundschuldbestellung: Fällt nur an, wenn du finanzierst. Die Bank verlangt eine eingetragene Grundschuld als Sicherheit, und deren Bestellung ist ein eigener beurkundungspflichtiger Vorgang.
- Notaranderkonto: Kostet extra und ist in den meisten Fällen überflüssig. Bei der üblichen Direktzahlung an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung brauchst du es nicht.
Wer zahlt die Notarkosten?
Gesetzlich haften beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner. In der Praxis enthält aber fast jeder Kaufvertrag die Klausel, dass der Käufer die Kosten der Beurkundung und des Vollzugs trägt. Der Verkäufer zahlt lediglich die Löschung seiner eigenen Belastungen.
Das ist Verhandlungssache und kein Naturgesetz. In einem Käufermarkt lässt sich durchaus vereinbaren, dass der Verkäufer einen Teil übernimmt. Üblich ist es nicht, aber möglich. Rechne für deine Kalkulation trotzdem sicherheitshalber damit, dass du alles zahlst.
Ablauf: vom Entwurf bis zur Eigentumsumschreibung
Der Prozess folgt einem festen Muster. Zuerst meldet eine Partei den Kauf beim Notar an, meist der Makler oder der Verkäufer. Der Notar erstellt einen Entwurf und schickt ihn beiden Seiten zu. Bei Verbraucherverträgen gilt eine Regelfrist von zwei Wochen zwischen Zugang des Entwurfs und Beurkundung. Diese Frist ist zu deinem Schutz da. Verzichte nicht darauf, nur weil es schneller gehen soll.
Nutze die zwei Wochen wirklich. Lies den Entwurf Zeile für Zeile, prüfe Flurstücksnummern, Wohnfläche, mitverkauftes Inventar, Übergabetermin und die Regelung zu Altlasten. Änderungswünsche kannst du bis zum Termin einbringen, danach wird es aufwendig und teuer. Wenn du unsicher bist, wie die angegebene Fläche zustande kommt, hilft unser Ratgeber zum Thema Wohnfläche berechnen.
Beim Termin liest der Notar den gesamten Vertrag vor. Das dauert bei einem Standardvertrag 45 bis 90 Minuten und ist Pflicht, nicht Formsache. Unterbrich ruhig, wenn du etwas nicht verstehst. Anschließend läuft der Vollzug: Vormerkung eintragen, Genehmigungen einholen, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Grundsteuerunbedenklichkeit vom Finanzamt und zuletzt die Umschreibung.
Der Engpass ist dabei fast immer das Finanzamt. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein. Wie der Grundbucheintrag im Detail abläuft, ist ein Thema für sich.
Wo du bei den Notarkosten wirklich sparen kannst
Weil die Gebühren gesetzlich fixiert sind, bleiben nur drei echte Stellschrauben.
Erstens der Geschäftswert. Wird bewegliches Inventar wie eine Einbauküche im Vertrag gesondert ausgewiesen, senkt das nicht nur die Grunderwerbsteuer, sondern auch den Geschäftswert für die Notargebühr. Der Effekt ist kleiner als bei der Steuer, aber vorhanden.
Zweitens die Höhe der Grundschuld. Du zahlst für die Grundschuldbestellung nach deren Nennbetrag. Lässt du vorsorglich mehr eintragen, als du an Darlehen brauchst, zahlst du dafür Gebühren. Trag nur das ein, was die Bank tatsächlich verlangt.
Drittens Verzicht auf Überflüssiges. Ein Notaranderkonto, mehrere Ausfertigungen für alle Beteiligten oder eine nachträgliche Vertragsänderung kosten jeweils zusätzlich. Änderungen nach der Beurkundung sind besonders teuer, weil dafür eine neue Beurkundung nötig werden kann.
Was nicht funktioniert: einen Notar aus einem günstigeren Bundesland zu wählen. Das Kostengesetz gilt bundesweit. Du kannst dir den Notar zwar frei aussuchen und bist nicht an den Ort der Immobilie gebunden, günstiger wird es dadurch aber nicht. Sinnvoller ist die Wahl nach Erreichbarkeit und Erfahrung mit deinem Objekttyp.
Rechne die Notarkosten zusammen mit Grunderwerbsteuer und Maklerprovision in deinen Eigenkapitalbedarf ein. Banken finanzieren diese Baunebenkosten nur ungern mit, und wenn, dann mit Zinsaufschlag über die gesamte Laufzeit. Eine sauber aufgesetzte Baufinanzierung berücksichtigt das von Anfang an.
Typische Fehler beim Notartermin
Ein paar Punkte tauchen in der Beratungspraxis immer wieder auf. Der häufigste ist die Zahlung vor Eintragung der Auflassungsvormerkung. Warte immer die schriftliche Fälligkeitsmitteilung des Notars ab, sie kommt erst, wenn alle Sicherungen greifen.
Der zweite Fehler betrifft die Übergabe. Wird sie im Vertrag auf ein Datum vor der Kaufpreiszahlung gelegt, gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf dich über, obwohl der Verkäufer noch Eigentümer ist. Brennt das Haus in dieser Zeit ab, trägst du das Risiko. Kläre in dem Zusammenhang auch, ab wann deine Gebäudeversicherung greift.
Der dritte Punkt ist der Gewährleistungsausschluss. Beim Verkauf gebrauchter Immobilien von privat ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung Standard. Er gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Lass dir bekannte Mängel deshalb ausdrücklich in den Vertrag schreiben, statt dich auf mündliche Zusagen zu verlassen. Eine unabhängige Begutachtung vor dem Termin ist gut investiertes Geld, gerade bei Objekten, die vor einer Altbausanierung stehen.
Notarkosten beim Neubau und bei der Grundstücksteilung
Kaufst du ein unbebautes Grundstück und baust anschließend selbst, fällt die Notargebühr nur auf den Grundstückspreis an. Das macht den Notarposten im Vergleich zum Kauf einer fertigen Immobilie deutlich kleiner. Bei einem Grundstück für 150.000 Euro landest du inklusive Grundbuch bei etwa 2.400 Euro statt bei knapp 5.000 Euro für ein 400.000-Euro-Objekt.
Dafür kommen beim Neubau andere beurkundungspflichtige Vorgänge dazu. Eine Baulast, eine Grunddienstbarkeit für ein Leitungsrecht oder ein Wegerecht für den Nachbarn müssen jeweils eingetragen werden und kosten extra. Wer ein Grundstück teilt, braucht zusätzlich eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, die separat abgerechnet wird und je nach Aufwand bei 2.000 bis 4.000 Euro liegt.
Beim Kauf vom Bauträger sieht die Rechnung wieder anders aus. Hier wird ein Gesamtpaket aus Grundstück und noch zu errichtendem Gebäude beurkundet, der Geschäftswert ist also die volle Summe. Zusätzlich schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung einen festen Zahlungsplan nach Baufortschritt vor, dessen Überwachung ebenfalls zur Vollzugstätigkeit des Notars gehört. Das ist kein Nachteil, sondern ein Schutzmechanismus: Du zahlst nur für tatsächlich erbrachte Leistungen.
Häufige Fragen zu den Notarkosten
Was kostet der Notar, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt?
Hat der Notar bereits einen Entwurf erstellt, darf er dafür eine Gebühr berechnen, üblicherweise eine 0,5- bis 1,0-Gebühr. Wird gar nicht beurkundet, bleibt es bei diesem reduzierten Betrag. Springt eine Seite nach der Beurkundung ab, sind die vollen Kosten fällig.
Kann ich den Notar frei wählen?
Ja. Üblicherweise schlägt der Verkäufer oder der Makler einen vor, du musst dem aber nicht folgen. Da der Notar zur Neutralität verpflichtet ist, spielt die Auswahl inhaltlich eine kleinere Rolle als oft angenommen.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei Selbstnutzung nein. Bei Vermietung gehören sie zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Gebäudeabschreibung verteilt. Die Kosten der Grundschuldbestellung sind bei Vermietung dagegen sofort als Finanzierungskosten abziehbar.
Wann muss ich die Notarrechnung bezahlen?
Die Rechnung kommt meist einige Wochen nach der Beurkundung und ist sofort fällig. Der Notar setzt den Vollzug fort, aber die Umschreibung im Grundbuch verzögert sich, wenn offene Kosten bestehen.
Wie lange dauert es bis zum Eigentumsübergang?
Rechne mit drei bis sechs Monaten von der Beurkundung bis zur Eintragung. Nutzen und Lasten gehen aber schon mit dem vereinbarten Übergabetermin auf dich über, oft deutlich früher.
