Der Rohbau ist der Moment, in dem aus einem Plan auf Papier ein begehbares Gebäude wird. Er umfasst alles, was die Statik und die Hülle deines Hauses ausmacht: Fundament, Wände, Decken, Treppen und Dachstuhl. Was danach kommt – Putz, Estrich, Leitungen, Bäder – gehört bereits zum Ausbau.
Diese Phase entscheidet über mehr als nur den Zeitplan. Fehler im Rohbau lassen sich später kaum noch korrigieren, ohne dass du wieder aufreißt, was gerade fertig geworden ist. Gleichzeitig hält sich hartnäckig ein Irrtum, der viele Bauherren in die falsche Richtung planen lässt.
Der größte Irrtum: Der Rohbau ist nicht der teuerste Teil
Fast jeder Bauherr geht davon aus, dass der Rohbau den größten Brocken der Baukosten verschlingt. Schließlich sieht man hier die Bagger, die Kräne und die Betonmischer. Tatsächlich liegt der Rohbau bei einem üblichen Einfamilienhaus nur bei etwa 35 bis 40 Prozent der reinen Gebäudekosten. Der Innenausbau mit Haustechnik, Sanitär, Elektrik, Bodenbelägen und Fenstern kostet in Summe fast immer mehr.
Diese Fehleinschätzung ist teuer. Wer sein Budget am Rohbau ausrichtet und dort großzügig kalkuliert, steht im zweiten Baujahr plötzlich vor der Entscheidung, ob das Bad gefliest oder die Küche eingebaut wird. Plane deshalb von Anfang an mit einer Gesamtkalkulation. Wie sich die einzelnen Posten verteilen, zeigt dir die Übersicht zu den Hausbau Kosten im Detail.
Die sieben Phasen des Rohbaus
Ein Rohbau folgt einer festen Reihenfolge. Jede Phase baut auf der vorherigen auf, und keine lässt sich vorziehen.
1. Erdarbeiten und Baugrube
Der Mutterboden wird abgetragen und seitlich gelagert, danach entsteht die Baugrube. Ihre Tiefe hängt davon ab, ob du unterkellerst oder auf einer Bodenplatte baust. Ein Bodengutachten sollte zu diesem Zeitpunkt längst vorliegen – es entscheidet über Gründungsart, Entwässerung und im schlimmsten Fall über die Frage, ob der Boden überhaupt tragfähig genug ist.
2. Gründung: Bodenplatte oder Keller
Auf dem verdichteten Untergrund entsteht die Gründung. Hier fällt die Entscheidung zwischen Fundamentplatte oder Streifenfundament, die sowohl statisch als auch finanziell erhebliche Folgen hat. Wichtig ist die sorgfältige Abdichtung gegen aufsteigende Feuchtigkeit – ein Versäumnis, das dich zehn Jahre später mit feuchten Wänden einholt.
3. Kellerwände oder Erdgeschosswände
Baust du mit Keller, werden jetzt die Kellerwände gemauert oder als Fertigteile gesetzt, außen abgedichtet und perimetergedämmt. Danach wird die Baugrube verfüllt. Ohne Keller geht es direkt mit den Außenwänden des Erdgeschosses weiter.
4. Geschossdecken
Die Decken entstehen entweder als Ortbeton mit Schalung oder aus vorgefertigten Filigran- beziehungsweise Hohldielenelementen. Fertigteile verkürzen die Bauzeit deutlich, verlangen aber eine exakte Planung, weil Aussparungen für Leitungen und Treppen vorab festgelegt werden müssen.
5. Obergeschoss und Giebel
Der Ablauf wiederholt sich geschossweise nach oben. Bei einem Satteldach kommen die Giebelwände hinzu, die oft erst nach dem Dachstuhl endgültig geschlossen werden.
6. Dachstuhl und Richtfest
Der Zimmerer setzt den Dachstuhl. Hier wird traditionell Richtfest gefeiert – und hier liegt der zweite verbreitete Irrtum: Das Richtfest bedeutet nicht, dass der Rohbau fertig ist. Es markiert lediglich, dass das Tragwerk des Dachs steht. Eindeckung, Fenster und Spenglerarbeiten fehlen noch. Wie das Tragwerk aufgebaut ist und welche Fehler dort häufig passieren, liest du im Beitrag zum Dachstuhl.
7. Dacheindeckung und Fenster
Erst wenn das Dach gedeckt und die Fenster eingesetzt sind, gilt das Haus als regendicht. Dieser Zustand heißt "besenrein" oder "regendicht" und ist der eigentliche Abschluss des Rohbaus.
Was der Rohbau kostet
Die folgenden Spannen gelten für ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 140 Quadratmetern Wohnfläche in massiver Bauweise. Regionale Unterschiede von 20 Prozent nach oben oder unten sind normal, im Süden und in Ballungsräumen liegst du am oberen Rand.
| Gewerk | Kosten (ca.) | Anteil am Rohbau |
|---|---|---|
| Erdarbeiten, Baugrube, Verfüllung | 8.000 - 18.000 € | 5 - 8 % |
| Bodenplatte (ohne Keller) | 12.000 - 22.000 € | 8 - 12 % |
| Keller statt Bodenplatte (Mehrpreis) | 35.000 - 60.000 € | - |
| Mauerwerk Außen- und Innenwände | 45.000 - 75.000 € | 28 - 35 % |
| Geschossdecken und Treppe | 18.000 - 32.000 € | 12 - 16 % |
| Dachstuhl (Zimmererarbeiten) | 15.000 - 28.000 € | 10 - 14 % |
| Dacheindeckung inkl. Spengler | 14.000 - 26.000 € | 9 - 13 % |
| Fenster und Haustür | 12.000 - 30.000 € | 8 - 14 % |
| Gerüst, Kran, Baustrom, Bauwasser | 6.000 - 12.000 € | 4 - 6 % |
| Rohbau gesamt (ohne Keller) | 130.000 - 215.000 € | 100 % |
Als Faustwert kannst du mit 650 bis 950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für den reinen Rohbau rechnen. Nicht enthalten sind Grundstück, Erschließung, Baunebenkosten und Außenanlagen. Den Anschluss an Strom, Wasser und Kanal solltest du getrennt kalkulieren – was dabei anfällt, steht im Beitrag zum Hausanschluss.
Wie lange dauert ein Rohbau?
Bei durchgehender Witterung und gut koordinierten Gewerken brauchst du für ein Einfamilienhaus etwa acht bis vierzehn Wochen vom ersten Spatenstich bis zum regendichten Zustand. Der häufigste Grund für Verzögerungen ist nicht das Wetter, sondern die Abstimmung zwischen den Firmen: Der Zimmerer kann erst anrücken, wenn die Decke ausgehärtet ist, und der Dachdecker erst, wenn der Dachstuhl steht.
| Phase | Dauer | Wetterabhängig |
|---|---|---|
| Erdarbeiten und Baugrube | 3 - 7 Tage | stark |
| Bodenplatte inkl. Aushärtung | 2 - 3 Wochen | stark |
| Kellergeschoss (falls vorhanden) | 3 - 4 Wochen | mittel |
| Wände Erdgeschoss | 2 - 3 Wochen | mittel |
| Geschossdecke | 1 - 2 Wochen | stark |
| Wände Obergeschoss | 2 - 3 Wochen | mittel |
| Dachstuhl | 3 - 6 Tage | stark |
| Dacheindeckung | 1 - 2 Wochen | stark |
| Fenstereinbau | 2 - 4 Tage | gering |
Bauen im Winter: möglich, aber mit Regeln
Dass ein Rohbau im Winter stillsteht, stimmt so nicht. Gemauert und betoniert wird bis etwa fünf Grad Celsius problemlos, darunter mit Zusatzmitteln und beheizten Abdeckungen. Was wirklich nicht geht, ist Betonieren bei Dauerfrost und das Vermauern durchnässter oder gefrorener Steine. Ein Winterrohbau ist meist nicht teurer, dauert aber länger, weil mehr Tage ausfallen. Wer im Herbst startet, hat den Vorteil, dass der Innenausbau in der auftragsschwächeren Zeit läuft.
Diese Unterlagen brauchst du, bevor es losgeht
Ohne vollständige Genehmigung darf kein Bagger anrücken. Der Weg dorthin führt über den Bauantrag und die Baugenehmigung, die je nach Bundesland und Auslastung des Bauamts zwischen sechs Wochen und mehreren Monaten dauern. Zusätzlich brauchst du die geprüfte Statik, die dir dein Statiker liefert, sowie den Bauleiter-Nachweis und die Baubeginnanzeige.
Ebenso wichtig ist der schriftliche Vertrag mit dem Bauunternehmen. Eine saubere Leistungsbeschreibung im Bauvertrag ist deine einzige Handhabe, wenn später über Nachträge gestritten wird – und im Rohbau entstehen die teuersten Nachträge überhaupt.
Die häufigsten Fehler im Rohbau
- Keine eigene Bauüberwachung. Der Bauleiter des Bauträgers vertritt den Bauträger, nicht dich. Ein unabhängiger Sachverständiger kostet je Begehung 300 bis 600 Euro und findet regelmäßig Mängel, die später fünfstellig werden.
- Leitungsführung zu spät geplant. Durchbrüche für Lüftung, Abwasser und Leerrohre gehören in die Rohbauplanung. Nachträgliche Kernbohrungen durch tragende Bauteile sind teuer und statisch heikel.
- Abdichtung vernachlässigt. Die meisten Feuchteschäden im Keller gehen auf Ausführungsfehler bei der Abdichtung zurück, nicht auf Materialversagen.
- Zu früh verfüllt. Wird die Baugrube verfüllt, bevor die Perimeterdämmung und Schutzschicht sitzen, beschädigt der Baggerdruck die Abdichtung – unsichtbar und irreparabel.
- Wärmebrücken durch improvisierte Details. Auskragende Balkonplatten, Rollladenkästen und Fensteranschlüsse entscheiden über den späteren Energiebedarf.
Rohbau im Neubau und in der Sanierung
Auch bei einer Kernsanierung gibt es eine Rohbauphase: Nach dem Rückbau steht das Gebäude entkernt da, und Decken, Wanddurchbrüche oder ein neues Tragwerk werden ergänzt. Der Unterschied ist, dass du im Bestand nicht frei planen kannst – die vorhandene Statik gibt die Grenzen vor, und ein Statiker muss jeden Eingriff prüfen. Wer einen ungenutzten Dachboden erschließt, sollte den Dachausbau ebenfalls statisch bewerten lassen, bevor Dämmung und Ausbau geplant werden.
Eigenleistung im Rohbau: was sinnvoll ist
Die Muskelhypothek klingt verlockend, funktioniert im Rohbau aber nur begrenzt. Mauern, Betonieren und Zimmererarbeiten sind versicherungspflichtige Gewerke mit hohem Haftungsrisiko – hier sparst du selten und riskierst viel. Realistisch selbst übernehmen kannst du:
- Baustelle räumen, Material sortieren und Abfälle trennen
- Verfüllen und Verdichten in Handarbeit an schwer zugänglichen Stellen
- Perimeterdämmung kleben, wenn die Abdichtung abgenommen ist
- Leerrohre und Kabelschutz in Bodenplatte und Wänden verlegen, nach Anweisung des Elektrikers
Wichtig: Kläre vorab mit deinem Bauunternehmen schriftlich, welche Eigenleistungen zulässig sind. Sonst verlierst du bei einem Mangel die Gewährleistung, weil sich die Firmen gegenseitig die Schuld zuschieben. Wer beim späteren Innenausbau selbst Hand anlegen will, findet in der Elektroinstallation deutlich mehr Spielraum für vorbereitende Arbeiten.
Rohbauversicherung und Absicherung
Zwei Policen gehören zum Rohbau: Die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden, die Dritten auf deiner Baustelle entstehen, und ist praktisch unverzichtbar. Die Bauleistungsversicherung springt bei Sturm, Vandalismus oder Diebstahl von bereits verbautem Material ein. Beide zusammen kosten für ein Einfamilienhaus meist 400 bis 900 Euro für die gesamte Bauzeit – gemessen am Risiko ein sehr guter Gegenwert. Die Feuerrohbauversicherung ist in vielen Wohngebäudeversicherungen für die Bauzeit beitragsfrei enthalten, das solltest du aber schriftlich bestätigen lassen.
Häufige Fragen zum Rohbau
Was kostet ein Rohbau pro Quadratmeter?
Rechne mit 650 bis 950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für ein massiv gebautes Einfamilienhaus ohne Keller. Mit Keller kommen 35.000 bis 60.000 Euro hinzu. Die Spanne entsteht durch Region, Bauweise, Grundrisskomplexität und Fensterqualität.
Was gehört alles zum Rohbau?
Erdarbeiten, Gründung, alle tragenden und nichttragenden Wände, Geschossdecken, Treppen, Dachstuhl, Dacheindeckung sowie Fenster und Haustür. Alles, was danach kommt – Estrich, Putz, Leitungen, Sanitär, Böden – zählt zum Ausbau.
Wie lange muss ein Rohbau trocknen?
In einem Neubau stecken je nach Bauweise mehrere tausend Liter Baufeuchte. Sinnvoll sind drei bis sechs Monate Trocknungszeit vor dem Verlegen feuchtempfindlicher Böden, unterstützt durch konsequentes Lüften oder Bautrockner. Wer zu früh schließt, riskiert Schimmel – wie du dem vorbeugst, steht im Beitrag zum Thema Schimmel entfernen.
Kann man einen Rohbau im Winter stehen lassen?
Ja, ein regendichter Rohbau übersteht den Winter problemlos und trocknet dabei sogar aus. Kritisch ist nur ein Rohbau ohne Dach oder ohne Fenster: Eindringendes Wasser gefriert in Poren und sprengt Mauerwerk und Estrichuntergrund.
Wer haftet für Mängel am Rohbau?
Das ausführende Unternehmen, und zwar in der Regel fünf Jahre ab Abnahme nach BGB-Werkvertragsrecht. Entscheidend ist, dass Mängel bei der Rohbauabnahme protokolliert werden. Ohne Protokoll wird die Beweisführung später schwierig.
Braucht man für den Rohbau einen eigenen Bauleiter?
Gesetzlich reicht der vom Bauunternehmen gestellte Bauleiter. Ein unabhängiger Sachverständiger, der die kritischen Punkte – Abdichtung, Bewehrung, Deckenauflager, Wärmebrücken – vor dem Schließen kontrolliert, ist aber eine der wirtschaftlichsten Investitionen des ganzen Bauprojekts.
