Nürnberg ist nach München die zweitgrößte Stadt Bayerns und einer der wichtigsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands. Wer ein Haus in Nürnberg bauen, kaufen oder mieten möchte, findet hier deutlich günstigere Preise als in der Landeshauptstadt – bei gleichzeitig hervorragender Infrastruktur, kurzen Wegen und einer hohen Lebensqualität. Der Nürnberger Immobilienmarkt hat sich nach dem Anstieg bis 2022 und dem darauffolgenden Rückgang 2023 im Jahr 2025 wieder stabilisiert.
Immobilienmarkt Nürnberg 2025: Aktuelle Preise
Die Hauspreise in Nürnberg liegen deutlich unter dem Münchner Niveau, aber spürbar über dem deutschlandweiten Durchschnitt. Das Preisniveau ist je nach Stadtteil sehr unterschiedlich:
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| Marktsegment | Ø Preis (m²) | Typischer Gesamtpreis |
|---|---|---|
| Haus kaufen (Nürnberg gesamt) | 3.800–5.500 € | 380.000–700.000 € |
| Eigentumswohnung kaufen | 3.200–5.000 € | 200.000–450.000 € |
| Haus mieten | 12–16 €/m² kalt | 1.500–2.500 €/Monat |
| Wohnung mieten | 11–15 €/m² kalt | 800–1.800 €/Monat |
| Grundstück (baureif) | 600–1.200 €/m² | 120.000–360.000 € |
Nürnberger Stadtteile: Wo kaufen, wo bauen?
Nürnberg hat sehr unterschiedliche Wohnlagen – von begehrten Villenstadtteilen bis hin zu günstigeren Arbeitervierteln im Wandel:
Mögeldorf und Laufamholz (Ost): Ruhige, grüne Wohngebiete mit Einfamilienhäusern, sehr beliebt bei Familien. Gute Schulen, S-Bahn-Anbindung. Preise: 4.500–6.000 €/m².
Erlenstegen und Zerzabelshof: Exklusive Wohnlagen mit Villen und großen Grundstücken. Hier sind Häuserpreise von über 1 Million Euro keine Seltenheit. Ruhig, grün, hochwertig.
Röthenbach/Pegnitz und Reichelsdorf (Süd): Günstigere Lagen mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Viele Neubaugebiete. Gut angebunden über U-Bahn und S-Bahn.
Langwasser und Gebersdorf: Eher preisgünstiger, gute Infrastruktur, Mischung aus Bestand und neuem Wohnungsbau. Geeignet für Einsteiger am Markt.
Maxfeld und Gostenhof (Innenstadt): Aufgewertete Innenstadtviertel, Mischung aus Altbau und Neubau. Für urbanes Wohnen ohne eigenes Haus beliebt.
Haus bauen in Nürnberg: Was du wissen musst
Wer in Nürnberg bauen möchte, steht vor der Herausforderung, ein passendes Grundstück zu finden. Die Stadt ist weitgehend bebaut, neue Baugebiete entstehen vor allem in den Randlagen und Umlandgemeinden. Wichtige Punkte:
Bebauungsplan prüfen: In Nürnberg gibt es viele Bereiche mit Bebauungsplänen, die Geschossigkeit, Dachform und Grundflächenzahl genau regeln. Vor dem Grundstückskauf immer den B-Plan beim Stadtplanungsamt Nürnberg anfordern.
Erschließungskosten: In Neubaugebieten kommen neben dem Grundstückspreis oft Erschließungskosten von 10.000 bis 30.000 Euro hinzu (Kanal, Wasser, Straße). Diese sind bei Altgrundstücken in der Regel bereits bezahlt.
Energiestandard: Die Stadt Nürnberg fördert in manchen Gebieten (z. B. im Quartier Lichtenreuth) energetisch besonders gute Gebäude aktiv. Mindestens KfW-40-Standard ist in vielen neuen Bebauungsgebieten ohnehin vorgeschrieben oder wirtschaftlich sinnvoll.
Haus mieten in Nürnberg
Der Mietmarkt in Nürnberg ist angespannt, aber deutlich entspannter als in München. Die Mietpreisbremse gilt auch in Nürnberg – bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Freistehende Einfamilienhäuser zur Miete sind in Nürnberg rar und teuer. Wer ein Haus mieten möchte, findet das größere Angebot im Umland: In Fürth, Erlangen, Schwabach oder den Landkreisen Nürnberger Land und Roth gibt es mehr Angebote zu niedrigeren Preisen.
Nürnberger Umland: Günstige Alternativen
Im Umland der Metropolregion Nürnberg gibt es deutlich günstigere Immobilien bei gleichzeitig guter S-Bahn- und A-Bahn-Anbindung:
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| Umlandgemeinde | Entfernung | Ø Hauspreis (m²) | Anbindung |
|---|---|---|---|
| Fürth | ca. 10 km | 3.000–4.500 € | U-Bahn, S-Bahn |
| Erlangen | ca. 20 km | 3.500–5.000 € | S-Bahn (20 min) |
| Schwabach | ca. 15 km | 2.800–4.200 € | S-Bahn (25 min) |
| Zirndorf / Oberasbach | ca. 12 km | 2.800–4.000 € | S-Bahn (15 min) |
| Lauf a.d. Pegnitz | ca. 20 km | 2.500–3.800 € | S-Bahn (25 min) |
| Roth | ca. 30 km | 2.200–3.500 € | S-Bahn (40 min) |
Finanzierung und Nebenkosten in Bayern
Wie überall in Bayern gilt in Nürnberg die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent – einer der niedrigsten Sätze in Deutschland. Die gesamten Kaufnebenkosten betragen etwa 7,5 bis 9 Prozent des Kaufpreises:
Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notarkosten 1,0–1,5 %, Grundbucheintrag 0,5 %, Maklerprovision 3,57 % (Käuferanteil). Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro fallen also rund 37.500 bis 45.000 Euro Nebenkosten an – diese müssen aus Eigenkapital gedeckt werden, da Banken sie in der Regel nicht finanzieren.
Nürnberg vs. München: Warum Nürnberg eine attraktive Alternative ist
Für viele Hausbesitzer und Bauherren ist Nürnberg eine ernsthafte Alternative zu München. Die Preise sind 30 bis 50 Prozent niedriger, die Lebensqualität vergleichbar hoch. Die Metropolregion Nürnberg ist mit über 3,5 Millionen Einwohnern Deutschlands drittgrößte Metropolregion und bietet eine starke Wirtschaftsstruktur mit Unternehmen wie Siemens, Adidas, Puma, DATEV und Schaeffler.
Die ICE-Verbindung München–Nürnberg schafft beide Städte in unter einer Stunde – für Unternehmen mit Standorten in beiden Städten ein entscheidender Vorteil.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was kostet ein Haus in Nürnberg 2025?
Ein Einfamilienhaus in Nürnberg kostet 2025 je nach Lage und Zustand zwischen 350.000 und 800.000 Euro. In Toplagen wie Erlenstegen oder Mögeldorf sind auch über 1 Million Euro möglich, in günstigeren Stadtteilen wie Langwasser gibt es Häuser ab 350.000 Euro.
Ist Nürnberg teurer als der deutschlandweite Durchschnitt?
Ja – Nürnberg liegt beim Preisniveau deutlich über dem deutschlandweiten Durchschnitt für Häuser (ca. 2.500–3.000 €/m²), aber erheblich unter dem Münchner Niveau (7.000–15.000 €/m²). Es ist eine vergleichsweise erschwingliche Großstadt mit sehr guter Infrastruktur.
Gibt es freie Grundstücke in Nürnberg?
Baureife Grundstücke in Nürnberg sind rar. Das Stadtplanungsamt entwickelt regelmäßig neue Wohngebiete (zuletzt Lichtenreuth im Süden und Rangierbahnhof im Norden), die aber schnell vergriffen sind. Alternativen sind der Kauf von Bestandsgebäuden mit Abbruch oder Grundstücke im Umland.
Lohnt sich Nürnberg als Immobilieninvestition?
Nürnberg gilt als stabiler Immobilienmarkt mit solider Nachfrage durch Universität, Technische Hochschule und starke Industriearbeitgeber. Die Mietrenditen liegen bei 3 bis 4,5 Prozent für Wohnimmobilien – etwas höher als in München, wo die Einstiegspreise die Renditen drücken. Langfristig wird der Nürnberger Markt als solide Investition eingeschätzt.
