Wer ein Haus mit einem Architekten baut, stolpert früher oder später über den Begriff HOAI Leistungsphasen. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gliedert die Arbeit eines Planers in neun Leistungsphasen, von der ersten Idee bis zur Betreuung nach dem Einzug. In diesem Ratgeber erfährst du, was in jeder Phase passiert, welche Teilleistungen du als Bauherr erwarten darfst, wie sich das Honorar zusammensetzt und wo typische Missverständnisse liegen. Alle Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Vertragsberatung.
Was ist die HOAI überhaupt?
Die HOAI ist eine Verordnung des Bundes. Sie beschreibt, welche Leistungen Architekten und Ingenieure bei Planung und Bauüberwachung typischerweise erbringen und wie das Honorar berechnet wird. Für ein Wohngebäude greift dabei der Bereich „Gebäude und Innenräume“. Die Leistungen sind in neun Phasen unterteilt, die nacheinander abgearbeitet werden. Jede Phase besteht aus einzelnen Grundleistungen, etwa „Klären der Aufgabenstellung“ oder „Aufstellen eines Terminplans“.
Eine wichtige Änderung: Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 und der anschließenden Reform von 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze der HOAI nicht mehr verbindlich. Das Honorar kann also frei vereinbart werden. Die Tabellenwerte der HOAI dienen aber weiterhin als Orientierung und werden in vielen Verträgen als Berechnungsgrundlage genutzt. Wenn dir also jemand sagt, die HOAI schreibe feste Preise vor, ist das heute eine verbreitete Fehlannahme.
Die neun Leistungsphasen im Überblick
| Phase | Bezeichnung | Anteil am Gesamthonorar (Gebäude, ca.) | Kerninhalt |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | 2 % | Bedarf, Budget, Grundstück und Rahmenbedingungen klären |
| 2 | Vorplanung | 7 % | Erste Entwürfe, Varianten, Kostenschätzung |
| 3 | Entwurfsplanung | 15 % | Durchgearbeiteter Entwurf, Kostenberechnung |
| 4 | Genehmigungsplanung | 3 % | Bauantragsunterlagen erstellen und einreichen |
| 5 | Ausführungsplanung | 25 % | Detailpläne für die Handwerker |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % | Leistungsverzeichnisse erstellen |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % | Angebote einholen und prüfen |
| 8 | Objektüberwachung | 32 % | Bauüberwachung, Dokumentation, Abnahmen |
| 9 | Objektbetreuung | 2 % | Begleitung in der Gewährleistungszeit |
Die Prozentsätze entsprechen den üblichen Bewertungen für Gebäude und können sich bei Gesetzesänderungen verschieben. Sie zeigen aber, wo der Schwerpunkt der Arbeit liegt: Ausführungsplanung und Bauüberwachung machen zusammen mehr als die Hälfte aus.
Phase 1 und 2: Grundlagen und Vorplanung
In Phase 1 klärt der Architekt gemeinsam mit dir, was du brauchst und was du bezahlen kannst. Typische Fragen sind: Wie viele Personen leben im Haus, welche Räume sind wichtig, wie hoch ist das Budget und welche Vorgaben macht der Bebauungsplan? Wer hier ehrlich ist und sein Budget offenlegt, vermeidet teure Überraschungen später. Gute Planer weisen schon jetzt auf Nebenkosten hin; eine Übersicht dazu findest du in unserem Beitrag zu den Baunebenkosten.
Phase 2 liefert erste Skizzen, Grundrissvarianten und eine grobe Kostenschätzung. Das ist der Moment, in dem Änderungen noch fast nichts kosten. Nutze ihn, um Wünsche zu präzisieren, etwa Raumhöhen, Fensterflächen oder die Lage der Terrasse. Auch die spätere Gestaltung des Grundstücks kannst du hier andenken, zum Beispiel den Vorgarten mit Zufahrt und Stellplätzen, weil sich daraus Anforderungen an Versiegelung und Entwässerung ergeben.
Phase 3 und 4: Entwurf und Genehmigung
Phase 3 bringt den Entwurf in eine verbindliche Form: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab, Abstimmung mit Statiker und Haustechnik und eine detaillierte Kostenberechnung. Sie bildet die Grundlage für die Finanzierung. Ein Bankgespräch sollte spätestens jetzt mit belastbaren Zahlen geführt werden.
In Phase 4 erstellt der Architekt die Unterlagen für den Bauantrag und reicht sie bei der Behörde ein. Die Dauer bis zur Genehmigung liegt außerhalb seiner Kontrolle und hängt von der Bauaufsicht ab. Wie das Verfahren abläuft und welche Unterlagen nötig sind, erklären wir im Beitrag zur Baugenehmigung. Wichtig: Mit dem Bau beginnen darfst du erst nach Genehmigung.
Phase 5 bis 7: Ausführungsplanung und Vergabe
Phase 5 ist die arbeitsintensivste Planungsphase. Hier entstehen die Werk- und Detailpläne, nach denen Handwerker tatsächlich bauen. Dazu gehören Details zu Anschlüssen, Dämmung und Abdichtung, zum Beispiel für die Bodenplatte. Je präziser die Planung, desto weniger muss auf der Baustelle improvisiert werden, und Improvisation ist einer der häufigsten Kostentreiber beim Hausbau.
In Phase 6 und 7 werden Leistungsverzeichnisse erstellt, Angebote eingeholt und verglichen. Der Architekt gibt eine Empfehlung, die Entscheidung triffst du. Wer Teile in Eigenleistung übernimmt, sollte das hier festlegen, damit die Schnittstellen klar sind. Praktische Hinweise gibt unser Beitrag zur Eigenleistung beim Hausbau.
Phase 8 und 9: Bauüberwachung und Betreuung
Die Objektüberwachung ist mit etwa einem Drittel des Honorars die größte Einzelphase. Der Architekt kontrolliert, ob die Arbeiten plan- und vertragsgemäß ausgeführt werden, führt das Bautagebuch, prüft Rechnungen und organisiert die Abnahmen. Eine verbreitete Fehlannahme: Bauüberwachung heißt nicht, dass der Architekt täglich auf der Baustelle steht. Er überprüft in angemessenen Abständen und bei wichtigen Gewerken. Vereinbare daher konkrete Besuchsintervalle.
Phase 9 begleitet dich in der Gewährleistungszeit. Typisch ist eine Begehung kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist, um Mängel zu dokumentieren und einzufordern.
Was kostet ein Architekt nach HOAI?
Das Honorar richtet sich nach den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone (Schwierigkeitsgrad der Planung) und den beauftragten Leistungsphasen. Als Größenordnung liegt das Honorar für Phase 1 bis 8 bei einem Einfamilienhaus häufig im Bereich von etwa 10 bis 15 Prozent der Baukosten. Je nach Aufwand, Region und Verhandlung kann es abweichen.
| Beauftragter Umfang | Ca. Anteil der Baukosten | Typischer Einsatz |
|---|---|---|
| Phase 1 – 4 (Entwurf und Genehmigung) | ca. 4 – 7 % | Du holst Handwerker selbst oder über Generalunternehmer |
| Phase 1 – 8 (Vollauftrag) | ca. 10 – 15 % | Klassischer Architektenbau mit Bauüberwachung |
| Nur Phase 8 | ca. 2 – 4 % | Unabhängige Bauüberwachung bei Fertighaus oder Bauträger |
| Einzelne Phasen frei vereinbart | nach Absprache | Teilbeauftragung, zum Beispiel nur Entwurf |
Beachte, dass Sonderleistungen wie Innenarchitektur oder Gartenplanung zusätzlich vergütet werden. Achte außerdem auf eine klare Regelung für Änderungen während der Planung, denn Umplanungen nach Phase 3 können zusätzliche Honoraransprüche auslösen. Eine Honorarvereinbarung gehört schriftlich in den Architektenvertrag. Wie sich solche Positionen im Gesamtbudget niederschlagen, zeigt auch der Beitrag zu den Nebenkosten beim Hauskauf im Vergleich zu den Baunebenkosten beim eigenen Bau.
Tipps für Bauherren
Lass dir vor Vertragsabschluss die beauftragten Leistungsphasen und Teilleistungen einzeln aufführen. Vereinbare einen Zahlungsplan, der sich am Leistungsfortschritt orientiert. Fordere regelmäßige Kostenkontrollen, vor allem nach Phase 3 und nach der Vergabe. Frage nach Referenzprojekten und sprich mit früheren Bauherren. Und nutze unsere Hausbau-Checkliste als Leitfaden, um in jeder Phase an die wichtigsten Entscheidungen zu denken. Und plane ausreichend Zeit ein: Wer unter Zeitdruck entscheidet, zahlt später meist drauf.
Phasen aus Bauherrensicht: Deine Aufgaben
Der Architekt leistet viel, aber du bleibst Auftraggeber und musst Entscheidungen treffen. Die folgende Übersicht zeigt, was in jeder Phase von dir erwartet wird.
| Phase | Deine wichtigste Aufgabe | Typische Fehlerquelle |
|---|---|---|
| 1 – 2 | Wünsche und Budget klar benennen | Budget zu optimistisch angesetzt |
| 3 | Entwurf prüfen und freigeben | Zu späte Änderungswünsche |
| 4 | Unterlagen vollständig bereitstellen | Fehlende Nachweise, verzögerte Genehmigung |
| 5 | Materialien und Ausstattung festlegen | Auswahl erst auf der Baustelle |
| 6 – 7 | Angebote vergleichen, Verträge unterzeichnen | Nur auf den niedrigsten Preis schauen |
| 8 | Zwischenabnahmen und Zahlungen freigeben | Zahlungen ohne Leistungsnachweis |
| 9 | Mängel dokumentieren | Gewährleistungsfristen verpassen |
Beispiel: Zeitplan eines Einfamilienhauses
Damit du ein Gefühl für die Dauer bekommst, hier ein grober Ablauf als Größenordnung. Die Zeiten hängen stark von Bauamt, Jahreszeit und Gewerkeauslastung ab und sind keine Zusagen.
| Abschnitt | Ca. Dauer | Hinweis |
|---|---|---|
| Phase 1 – 3 | 3 – 6 Monate | Je schneller Entscheidungen fallen, desto kürzer |
| Phase 4 (Genehmigung) | 2 – 4 Monate | Abhängig von der Bauaufsichtsbehörde |
| Phase 5 – 7 | 2 – 4 Monate | Parallel zur Genehmigung möglich |
| Phase 8 (Bauzeit) | 9 – 14 Monate | Wetter, Gewerke und Lieferzeiten wirken stark |
| Phase 9 | bis zum Ende der Gewährleistung | Meist vier bis fünf Jahre |
Rechne außerdem Puffer ein. Wer mit Eigenleistung baut, braucht erfahrungsgemäß länger als geplant, weil Wochenendarbeit und Abstimmung mit den Gewerken Zeit kosten. Prüfe zudem früh, ob Zusatzthemen wie Energieberatung, Vermessung oder Baugrundgutachten zusätzlich beauftragt werden müssen. Sie gehören nicht automatisch zu den neun Leistungsphasen und können das Gesamtbudget spürbar erhöhen. Ein transparenter Architektenvertrag nennt diese Positionen ausdrücklich, damit du sie von Beginn an einplanen kannst.
Verbreitete Missverständnisse
Neben der schon erwähnten Annahme verbindlicher HOAI-Preise gibt es weitere Irrtümer. Mancher glaubt, der Architekt garantiere automatisch die Einhaltung des Budgets. Tatsächlich schuldet er eine mangelfreie Planung und eine sorgfältige Kostenermittlung, aber keine Kostengarantie, solange ihr keine Baukostenobergrenze schriftlich vereinbart habt. Ebenso hält sich der Irrglaube, ein Fertighaus mache einen Architekten überflüssig. Auch hier kann eine unabhängige Bauüberwachung sinnvoll sein, weil der Hersteller seine eigenen Leistungen kontrolliert. Ein dritter Punkt: Die Phasen sind kein starres Korsett. In der Praxis überlappen sie, und einzelne Teilleistungen werden vorgezogen oder weggelassen, wenn ihr das vertraglich so festlegt.
Den passenden Architekten finden
Sieh dir abgeschlossene Projekte an, die deinem Vorhaben ähneln, und frage nach, wie stabil Kosten und Termine eingehalten wurden. Ein gutes Zeichen ist, wenn der Planer von sich aus Risiken benennt und Alternativen aufzeigt. Verlasse dich nicht nur auf Prospekte, sondern besuche nach Möglichkeit fertige Häuser. Prüfe, ob der Architekt Mitglied einer Architektenkammer ist und eine Berufshaftpflichtversicherung besitzt. Beides gehört zum Standard und sollte im Vertrag bestätigt werden.
Häufige Fragen zu den HOAI Leistungsphasen (FAQ)
Wie viele Leistungsphasen gibt es in der HOAI?
Neun: von der Grundlagenermittlung über Vor-, Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung, Vergabe und Bauüberwachung bis zur Objektbetreuung.
Muss ich alle neun Phasen beauftragen?
Nein. Du kannst einzelne Phasen oder Phasengruppen beauftragen, etwa nur Entwurf und Genehmigung. Das solltest du aber bewusst entscheiden, weil dir sonst die Kontrolle auf der Baustelle fehlt.
Was kostet ein Architekt für Phase 1 bis 8?
Als Größenordnung ca. 10 bis 15 Prozent der Baukosten bei einem Einfamilienhaus, abhängig von Aufwand und Vereinbarung.
Sind die HOAI-Sätze noch verbindlich?
Nein. Seit der Reform 2021 sind Mindest- und Höchstsätze nicht mehr bindend, das Honorar wird frei vereinbart und die HOAI dient als Orientierung.
Welche Phase ist die wichtigste?
Aus Kostensicht die Entwurfsplanung, weil dort die größten Entscheidungen fallen, und aus Qualitätssicht die Bauüberwachung.
Brauche ich bei einem Fertighaus einen Architekten?
Nicht zwingend. Ein unabhängiger Bauüberwacher oder Sachverständiger ist aber oft eine sinnvolle Absicherung.
