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Das richtige Haus bauen - welcher Haustyp ist für meine Familiensituation geeignet ?

Leben und wohnen stellt eines der fundamentalsten Grundbedürfnisse des Menschen dar. In einem Lebenslauf ändern sich Phasen und entwickeln sich immer wieder neue Umstände. So kann das Einfamilienhaus zeitweise zu klein und später dann zu groß werden. Vorausschauende Planung beim Hausbau und sinnvolles Mitwachsen von Grundriss und Wohnsituation machen Wohnwert aus.


Alleinstehendes Einfamilienhaus

Für viele Menschen ist das erstrebenswerteste Ziel im Hausbau, ein alleinstehendes Einfamilienhaus nach eigenen Entwürfen zu verwirklichen. Auf einem ausreichend großen Grundstück spielt die Bebauungsordnung eine untergeordnete Rolle. Sowohl das äußere Erscheinungsbild als auch Größe und Grundriss besitzen viel Gestaltungsspielraum. Oft wird aus Budgetgründen kleiner angefangen und ein späteres Erweitern geplant. Ein Einfamilienhaus stellt zudem die typischste Form des sprichwörtlichen Betongolds dar. Es soll oft in Familienbesitz bleiben und von Folgegenerationen weitergenutzt werden. Das Bauen kann in der Ausführung dem jeweiligen finanziellen Rahmen angepasst werden. Zuerst eventuell einfachere Ausführungsdetails können mit anwachsendem Kapital immer wieder angepasst werden.

Sparpotenziale beim Erstinvestment bieten vor allem kostenintensive Gewerke wie Fenster und Türen, Heizungsanlage und Dachboden- und Kellerausbau. Die optische Abgeschiedenheit erlaubt spätere Umstellungen der Energie und Versorgung auf Solarpaneele und Wasserzisternen. Im Laufe der Jahre kann sich das Heim zunehmend autarker entwickeln. Das Gebäude wächst bei geschickter Planung mit der Familie. Kinderzimmer werden zu Jugendräumen und neue Fahrzeugabstellflächen lassen sich bedarfsorientiert nachrüsten. Auch an Barrierefreiheit kann bereits im Frühstadium gedacht werden. Dann bleibt das Haus auch im höheren Alter der Bewohner eine komfortable und sichere Heimstatt. Die meist zweigeschossigen Gebäude sind später durch den Ausbau von Dachboden und Teilen des Kellers vielleicht auf bis zu vier bewohnbaren Geschossen erweiterbar.

Alleinstehendes Zweifamilienhaus

Ein Zweifamilienhaus hat Ähnlichkeit mit einem Mehrgenerationshaus. Häufig wird es von größeren Familien gebaut, die sich generationsübergreifendes Wohnen wünschen. Typische Beispiele sind Großeltern und die junge Familie mit Kindern. Trotz getrennter und unabhängiger Wohnräume teilt sich die Kinderbeaufsichtigung und Versorgung. Da viele Teile des Bauaufwands ebenfalls geteilt werden, sind Sparpotenziale vorhanden. Eine Unterkellerung kostet bei doppelter Fläche nicht das Doppelte. Dieser Aspekt gilt auch für das Mauerwerk, das Dach und alle anderen gemeinsam nutzbaren Gewerke. Vom Einfamilienhaus abgegrenzt und definiert wird ein Zweifamilienhaus, wenn zwei getrennte und vollständige Wohneinheiten vorhanden sind. Das betrifft Aufenthalts- und Schlafräume, Küche, sanitäre Anlagen, Fahrzeugabstellfläche und Terrasse und/oder Balkon.

Die beiden Wohneinheiten rechnen Nebenkosten getrennt ab und verfügen über eigene Heiz- und Wasserzirkulationen. Das ist auch wichtig, damit im Bedarfsfall eine Vermietung an andere Personen als Familienmitglieder möglich wird. Gängig sind ähnlich dimensionierte und große Wohneinheiten. Wenn einer der beiden Teile deutlich kleiner ausfällt als der andere, nähert sich das Zweifamilienhaus eher einem Haus mit Einliegerwohnung an. Ein großer Vorteil ist das ständige Vorhandensein der Möglichkeit, Mieteinnahmen zu erzielen. Sollten unvorhergesehene Lebensumstände wie beispielsweise Arbeitslosigkeit entstehen, lassen sie sich finanziell überbrücken. Das Risiko, das eigene Haus verkaufen zu müssen, reduziert sich auf diese Weise beachtlich.

Eine Doppelhaushälfte als eigenständiges Wohnobjekt

Ein Doppelhaus ähnelt einem Zweifamilienhaus, hat aber die charakteristische Eigenschaft, symmetrisch aufgebaut zu sein. Das ist bei Zweifamilienhäusern weniger ausgeprägt. Die meisten Doppelhäuser besitzen drei Geschosse einschließlich des bewohnbar ausgebauten Dachgeschosses. Der Grundriss in einem Doppelhaus ähnelt sich in den meisten Fällen. Im Erdgeschoss befinden der Eingangsbereich als Diele oder Flur mit Zugang zur Treppe. Dazu kommt die Küche und Wohnzimmer mit Essbereich und Terrassenzugang und oft eine Gästetoilette. Die Wohnfläche im gängigen Doppelhaus liegt zwischen 140 und 200 Quadratmeter. Anders als in manchem Zweifamilienhaus werden im Hausbau zwei separate Eingänge realisiert.

Die beiden Doppelhaushälften werden als bau- und eigentumsrechtlich als zwei eigenständige Wohnobjekte behandelt. Bis auf den Schornstein sind Gebäudetechnik und Versorgung getrennt. Bauliche Maßnahmen und optische Änderungen müssen von beiden Bewohnerparteien eng abgestimmt werden. Die örtlichen Bebauungspläne regeln Veränderungen in relativ engem Rahmen. Beim Hausbau werden die Häuser durch eine gedämmte Trennfuge voneinander entkoppelt. Wichtig beim Bauen ist die fachgerechte Konstruktion des gemeinsamen Daches, sodass es nicht zu hellhörigen Schallbrücken kommt. Preislich liegen Doppelhäuser leicht über Reihenhäusern, da sie durchschnittlich über mehr Wohnfläche und ein größeres Grundstück verfügen. Die Fläche des Grundstücks ist mit der eines Reihenendhauses vergleichbar.


Reihenhaus oder Reihenendhaus zum Einstieg in Hauseigentum

Der günstigste Einstieg für den Traum vom eigenen Haus ist ein Reihenhaus. In Siedlungsbebauung werden meist eine ganze Reihe Häuser aneinandergereiht. Die Grundstücksbreite beträgt zwischen neun und zwölf Meter. Ein kleiner Vorgarten und eine Gartenparzelle von etwa 100 Quadratmeter sind gängig. Die Wohnfläche im Reihenhaus in Standardbauweise liegt zwischen 120 und 150 Quadratmeter. Wie beim Doppelhaus hat es meist drei Geschosse mit dem ausgebauten Dachgeschoss. Der Grundriss und die Raumverteilung ähneln ebenfalls der Doppelhaushälfte. Ein Reihenhaus besitzt einen energetischen Vorteil gegenüber anderen Gebäudetypen im Hausbau. Durch die Reihung sind nur zwei Außenwände an der Vorder- und Rückseite vorhanden.

Dieses Bauen senkt die Heizkosten signifikant. Daher ist das Reihenhaus nicht nur in der Anschaffung die preiswerteste Möglichkeit, ein eigenes Haus zu beziehen. Auch im Unterhalt bleiben die Kosten moderat. Wie bei Doppelhaushälften sind die Vorschriften bei Umgestaltung und Veränderung eng gesteckt. Das betrifft oft schon die Farbe des Außenputzes. Bauliche Veränderungen sind schon aus Platzgründen kaum möglich. Für eine Familie mit bis zu zwei Kindern ist das Reihenhaus ausreichend. Eine Sonderrolle nimmt ein Reihenendhaus ein, dass üblicherweise mehr kostet. Es hat drei Außenwandseiten und ein größeres Grundstück. Beim Suchen und Kaufen sollte dieses Haus mit Doppelhaushälften verglichen werden.

Mehrfamilienhaus meist Kapitalanlage statt Wohnort

Ein Mehrfamilienhaus dient in der Mehrheit der Fälle als Kapitalanlage mit Mietzinsertrag. Nur in seltenen Fällen wohnen die Eigentümer vor Ort. Eine Ausnahme stellen Gebäude dar, auf die eine Art Dachwohnung als Penthouse oder Wohnraum in ähnlichem Stil aufgesetzt sind. Als Mehrfamilienhaus zählen Gebäude ab drei abgeschlossenen und vollwertigen Wohneinheiten. Es kann sich um eine Mietsache mit einem Eigentümer handeln oder um einen Verbund einzelner Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung. Diese Versammlung ist maßgebliches Gremium, wenn es um bauliche Entscheidungen und um die gemeinschaftlich genutzten Anlagen geht.

Dazu zählen beispielsweise die Heizung, Wasch- und Trockenräume, Hausflure, Treppenhäuser und Aufzüge oder Außen- und Grünanlagen. Feste Nebenkosten werden nach einem gesetzlich vorgegebenen Schlüssel aufgeteilt. Variable Nebenkosten wie Strom und Wasser müssen verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet werden. Abgrenzen lässt sich das Mehrfamilienhaus in der Bauweise und Größe nach oben zum Geschosswohnungsbau. Ab etwa zwölf Wohneinheiten und einer zunehmend blockartigen Optik mündet das Mehrfamilienhaus in diesen Haustyp.

Haus mit Einliegerwohnung

Die Grenze zwischen einem Haus mit Einliegerwohnung und einem Zweifamilienhaus sind fließend. Ursprünglich war ein Haus mit Einliegerwohnung räumlich nicht getrennt. Der Zugang erfolgt über ein gemeinsames Treppenhaus oder direkt durch die Hauptwohneinheit. Da sich beim Bauen mit steigenden Ansprüchen eine abgetrennte Einliegerwohnung durchgesetzt hat, handelt es sich genau genommen um ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten sehr unterschiedlicher Größe. So wird im Hausbau dieser Umstand steuerrechtlich behandelt. Historisch entstanden ist diese Aufteilung und Bauform für Arbeiter oder Hausangestellte. Im Grundriss in sehr alten Häusern eher höhergestellter Architektur mündete der Eingang zur Einliegerwohnung meist in den Hauswirtschaftsraum oder in die Küche.

In der modernen Architektur ist die Einliegerwohnung in vielen Fällen zumindest zeitweise Wohnraum für heranwachsende Kinder oder andere Verwandte. Finanziell ist eine derartige Vermietungsoption praktisch, um aus Mieteinnahmen die laufenden Kosten des gesamten Gebäudes zu egalisieren. Einliegerwohnungen werden oft im Kellergeschoss oder als Mansarde unter dem Dach realisiert. Wenn dieser Wohnraum einen von außen separat nutzbaren Eingang besitzt, ist die Bezeichnung Einliegerwohnung eigentlich nicht korrekt. Den rechtlich als sogenannte untergeordnete Wohnung definierten Status verliert sie in diesem Fall und wird als abgeschlossen, eigene und vollwertige Wohneinheit bewertet.

Singlehaus in den allermeisten Fällen ein Fertighaus

Das Singlehaus ist ein relativ neues Phänomen unter Immobilien. Auch unter den Bezeichnungen Klein-, Kleinst-, Mikro- Mini- und Tinyhaus hat sich ein Marktsegment entwickelt, das den etwa vier Millionen überzeugten Singles in Deutschland gerecht wird. Auf einem Grundriss zwischen fünfzig und hundert Quadratmetern ergeben sich einige Vorteile. Der relativ geringe Bedarf an Grundfläche erlaubt niedrige Investitionen, die vor allem jüngeren Menschen am Beginn Ihres Berufslebens entgegenkommen. Auch die Kosten für das Haus liegen deutlich unter dem Budget für herkömmliche Häuser. Ein Singlehaus ist preislich mit einem günstigen Reihenhaus vergleichbar.

Viele Fertighaushersteller führen Modelle dieser Art, die oft auch im Modulsystem aufgebaut sind. Auch wenn die Bezeichnung Singlehaus geläufig ist, sind die kleinen Objekte meist so ausgelegt, dass auch Paare ohne Kinderwunsch komfortabel in ihnen leben können. Grundrisse werden relativ offen gestaltet, sodass die Räume, oft nur einer pro Geschoss, nicht beengend wirken. Viele auch bodentiefe Fester und Panoramafronten unterstützen den weitläufigen Wohncharakter. In manchen Regionen ist das Finden eines Bauplatzes herausfordernd, weil die örtlichen Bebauungspläne diese verhältnismäßig neue Gebäudegattung noch nicht regulieren. Sinnvoll ist es, ein Singlehaus von vornherein barrierefrei und besonders energieeffizient zu planen. So kann es auch potenziell von älteren Personen aus der Verwandtschaft, Bekanntschaft oder als Mieter bewohnt werden. Energieeffizienz kann zu Fördermittel führen, die eine Anfangsinvestition noch einmal senken.



Mehrgenerationshaus als soziales Lebensmodell

Unter einem Mehrgenerationshaus werden Wohnobjekte zusammengefasst, die mehreren Familienmitgliedern und Verwandten ein gemeinsames Wohnen mehr oder weniger autark und eigenständig ermöglichen. Das Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend hat Modelle für Mehrgenerationenhäuser auch über Familienmitglieder hinaus aufgelegt. Das Ministerium bezuschusst den Hausbau, der zudem von vielen Kommunen Hilfsmittel erhält. Idee ist das Schaffen eines sozialen Miteinanders, dass durch einen geteilten und von jedem nutzbaren offenen Treff auch architektonisch begleitet wird. Die Idee wirkt der Vereinzelung entgegen, die in Deutschlands Wohnkultur vor allem aus demografischen Gründen zunimmt. Die kleinste Form des Mehrgenerationshaus sind Zweifamilienhäuser oder ein Haus mit Einliegerwohnung.

Üblicherweise bewohnen wenigstens drei Generationen ein Mehrgenerationshaus. Beim Bauen wird der Grundriss den Bedürfnissen der jeweiligen Bewohner angepasst. So kann im Erdgeschoss Barrierefreiheit den älteren Bewohnern komfortables Wohnen ermöglichen. Im Moment (Juli 2020) gibt es ein bundesweites Programm an dem knapp 550 Mehrgenerationenhäuser in Deutschland teilnehmen. Die Planung, die Projektierung und die Realisation werden beim diesem Bundesprogramm eng mit den Kommunen abgestimmt. Im Prinzip kann jeder die Initiative für ein neues Mehrgenerationshaus ergreifen oder privat im Familienrahmen oder Freundeskreis realisieren.

Modulare Erweiterungen können frühzeitig vorbereitet werden
Moderne Baustoffe und Fertigungsverfahren kombiniert mit intelligenter Architektur geben vielen Haustypen eine potenzielle Wachstumsmöglichkeit. Ob Einfamilienhaus, Zweifamilienhäuser, Singlehaus oder Haus mit Einliegerwohnung, in jedem Fall können schon bei der Planung zukünftig mögliche Entwicklungen berücksichtigt werden. Der Grundriss lässt sich schon vor dem Hausbau so anlegen, dass Erweiterungen mit geringstmöglichen baulichen Aufwand erfolgen können. Typische Beispiele sind im Vorhinein noch nicht ausgebaute Dachgeschoss, die aber durch eine Konstruktion mit Kniestock später ohne Weiteres zu Wohnraum werden. Auch an eine Garage mit Flachdach ist zu denken, die ein aufgesetztes Geschoss tragen würde. Das Anlegen des Grundstücks direkt am Gebäude wird vorausschauend bepflanzt, um beispielsweise ein späteres Fällen von Bäumen zu vermeiden. Dieses Bauen von Erweiterungen ist bei Reihen- und Doppelhäusern meist nicht möglich. Fertighäuser wie Singlehäuser werden teilweise mit vorbereiteten Modulsystemen angeboten. Es gibt Modelle, bei denen seitlich angebaut wird, aber auch Möglichkeiten, mit Fertigbauteilen aufzustocken. Je nach Gebäudeart und Grundstück kann auch ein Mehrgenerationshaus wachsen. Schon Details wie das Platzieren von Versorgungsanschlüssen und vorläufige Blindenden von Zirkulationssystemen bereiten eine modulare Expansion perfekt vor.

Bestandsbau oder Neubau

Natürlich stellt sich bei der Planung auch die Frage, ob es ein vollkommen neues Gebäude werden soll oder ob Bestand integriert wird. Viele möglicherweise als sehr ungeeignet erscheinende Altbauten können zumindest die Basis für neues Bauen liefern. Fundamente und Unterkellerung lassen sich freilegen und ein neues Gebäude aufsetzen. Auch Kernsanierungen, bei denen nicht viel mehr als der Rohbau des alten Hauses stehen bleibt, erlauben moderne bauliche Anpassungen. Diese Option der Nutzung vorhandener Bausubstanz erweitert die Auswahl an infrage kommenden Objekten und kann in manchen Fällen aus alter Architektur repräsentativen und wertvollen Neubau werden lassen. Diese Option gilt für ein Einfamilienhaus genauso wie für Zweifamilienhäuser und Häuser mit Einliegerwohnung. Auch Umwidmungen sind möglich, bei denen aus einem ehemaligen Zweifamilienhaus ein großzügiges Einfamilienhaus entsteht.

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