Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen will, schaut als Erstes in den Grundbuchauszug. Dort findest du in Abteilung 2 des Grundbuchs alle Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen: vom Wegerecht über das Wohnungsrecht bis zum Nießbrauch. Sie entscheiden oft darüber, ob du ein Grundstück frei nutzen, bebauen, vermieten oder beleihen kannst. In diesem Ratgeber erfährst du, was in Abteilung 2 steht, welche Rechte es gibt, was sie für Käufer bedeuten und wie sich Einträge löschen lassen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, bei konkreten Fällen sprichst du am besten mit Notar oder Fachanwalt.
Aufbau des Grundbuchs: Wo steht Abteilung 2?
Das Grundbuch ist in ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gegliedert. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst. Abteilung 1 nennt die Eigentümer. Abteilung 2 enthält Lasten und Beschränkungen, und Abteilung 3 führt Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken auf. Wie ein Grundbucheintrag grundsätzlich funktioniert, erklärt unser Beitrag zum Grundbucheintrag. Dort findest du auch den Überblick über das Verfahren beim Grundbuchamt.
Was steht in Abteilung 2 des Grundbuchs?
In Abteilung 2 stehen Rechte Dritter am Grundstück, die nicht die Finanzierung betreffen, sowie bestimmte Verfügungsbeschränkungen. Die wichtigsten Eintragungen sind:
- Wohnungsrecht: Eine Person darf eine bestimmte Wohnung oder bestimmte Räume lebenslang bewohnen, meist bei Übertragungen innerhalb der Familie.
- Nießbrauch: Der Berechtigte darf das Grundstück nutzen und Erträge ziehen, etwa Mieteinnahmen, obwohl ihm das Grundstück nicht gehört.
- Wegerecht und Geh- und Fahrrecht: Der Nachbar darf einen Teil des Grundstücks zur Zufahrt oder zum Zugang nutzen.
- Leitungsrechte: Versorger dürfen Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen verlegen und unterhalten.
- Vorkaufsrecht: Der Berechtigte kann im Verkaufsfall zu den gleichen Bedingungen kaufen.
- Auflassungsvormerkung: Sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung.
- Reallast: Wiederkehrende Leistungen wie eine Rente oder Pflege aus dem Grundstück.
- Erbbaurecht: Das Grundstück gehört einem anderen, du darfst es gegen Erbbauzins bebauen und nutzen.
- Vermerke: Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung, Insolvenz, Testamentsvollstreckung oder Nacherbfolge.
Die wichtigsten Rechte im Detail
Wohnungsrecht
Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es kommt häufig vor, wenn Eltern ihr Haus an die Kinder übertragen und im Haus wohnen bleiben wollen. Der Berechtigte darf die Räume nutzen, der Eigentümer darf sie in dieser Zeit nicht selbst bewohnen oder frei vermieten. Wer ein Haus mit Einliegerwohnung plant, stößt hier schnell auf das Thema: Wie sich Wohnungsrechte bei einer separaten Wohneinheit auswirken, siehst du im Beitrag zum Fertighaus mit Einliegerwohnung.
Nießbrauch
Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnungsrecht. Der Nießbraucher darf vermieten und die Mieteinnahmen behalten, trägt aber meist laufende Kosten und kleinere Reparaturen. Für Käufer ist er ein erhebliches Hindernis, weil sie das Objekt nicht selbst nutzen können, solange der Nießbrauch besteht.
Wegerecht und Leitungsrecht
Diese Rechte verändern das Grundstück oft dauerhaft. Ein Wegerecht kann die Bebauung einschränken, weil die Fläche freigehalten werden muss. Leitungsrechte verbieten häufig das Überbauen oder Bepflanzen mit tiefwurzelnden Bäumen im Leitungsbereich.
Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht ist für Käufer ein Risiko, weil der Berechtigte in den Kaufvertrag eintreten kann. Sprich mit dem Notar, ob das Recht im konkreten Fall ausgeübt werden kann oder nicht.
Was bedeuten die Einträge für dich als Käufer?
Nicht jeder Eintrag ist ein Problem. Ein Leitungsrecht der Stadtwerke ist üblich, ein Wohnungsrecht für die Großeltern kann in der Familie gewollt sein. Kritisch sind Rechte, die deine Pläne einschränken: Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Wegerechte an wichtigen Flächen, Vermerke zu Zwangsversteigerung oder Insolvenz. Lass dir vor dem Kauf alle Eintragungen vom Notar erläutern und prüfe, ob sie im Kaufpreis berücksichtigt sind. Frage auch nach, ob die Rechte im Kaufvertrag übernommen oder gelöscht werden.
Verbreitete Fehlannahme: Viele glauben, ein Eintrag in Abteilung 2 sei ein Zeichen für Schulden. Das ist falsch. Schulden stehen in Abteilung 3 als Grundschuld oder Hypothek. Abteilung 2 betrifft Nutzungsrechte und Beschränkungen. Mehr zur Abgrenzung liest du im Beitrag zur Grundschuld.
Wie lässt sich ein Eintrag in Abteilung 2 löschen?
Eine Löschung braucht in der Regel die Bewilligung des Berechtigten in notariell beglaubigter Form und einen Antrag beim Grundbuchamt. Bei höchstpersönlichen Rechten wie Wohnungsrecht oder Nießbrauch erlischt das Recht mit dem Tod des Berechtigten. Der Eintrag bleibt aber bestehen, bis er gelöscht wird. Für die Löschung genügt in der Regel eine Sterbeurkunde, sofern das Recht nicht über den Tod hinaus fortgilt (Löschungserleichterung), sonst muss die Frist abgewartet werden. Wie du Einträge ändern lässt, steht im Beitrag zur Änderung des Grundbucheintrags. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht.
Kosten: Eintragung und Löschung
Für Eintragung, Beglaubigung und Löschung fallen Notar- und Gerichtsgebühren an, die sich nach dem Geschäftswert richten. Die Tabelle zeigt grobe Größenordnungen. Genaue Beträge errechnet der Notar nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
| Vorgang | Kosten ca. | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (amtlich) | ca. 10 bis 20 € | beim Grundbuchamt oder online |
| Löschung Wohnungsrecht (nach Tod) | ca. 50 bis 150 € | Sterbeurkunde, Antrag beim Amt |
| Löschung bei Verzicht (Notar) | ca. 100 bis 400 € | abhängig vom Wert des Rechts |
| Bestellung Wohnungsrecht | ca. 300 bis 1.000 € | Notar und Grundbuchamt |
| Eintragung Auflassungsvormerkung | im Kaufpreis enthalten | Teil der Notarkosten beim Kauf |
| Gebühren beim Grundstückskauf | ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises | Notar und Grundbuch, siehe Notarkosten |
Die Gesamtkosten beim Grundstückskauf siehst du im Beitrag zu den Notarkosten beim Grundstückskauf. Rechne zusätzlich mit Grunderwerbsteuer.
Worauf du vor dem Kauf achten solltest
- Fordere einen aktuellen Grundbuchauszug an. Als Kaufinteressent brauchst du dafür ein berechtigtes Interesse, der Verkäufer kann dir den Auszug aber geben.
- Lies alle Eintragungen in Abteilung 2 und frage nach, was jede einzelne bedeutet.
- Prüfe im Kaufvertrag, welche Rechte du übernimmst und welche gelöscht werden.
- Kläre mit der Bank, ob Rechte in Abteilung 2 die Finanzierung beeinträchtigen, denn Banken lassen sich meist Rang vor allen Rechten einräumen.
- Nutze den Notar als Berater. Er ist zur neutralen Belehrung verpflichtet.
Rang der Rechte: Warum die Reihenfolge zählt
Im Grundbuch gilt das Rangprinzip: Ein früher eingetragenes Recht geht einem später eingetragenen vor. Das spielt vor allem bei der Zwangsversteigerung eine Rolle. Rechte in Abteilung 2, die im Rang vor der Grundschuld der Bank stehen, bleiben bei einer Versteigerung meist bestehen, weil sie in das geringste Gebot fallen. Deshalb verlangen Banken bei der Finanzierung oft, dass bestimmte Rechte im Rang hinter die Grundschuld zurücktreten oder gelöscht werden. Ein Wohnungsrecht, das ganz vorne steht, kann also die Beleihbarkeit des Hauses deutlich verringern. Kläre diesen Punkt mit der Bank, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Auch der Wert des Grundstücks hängt vom Rang ab. Ein Gutachter berücksichtigt ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch als wertmindernd, weil der Eigentümer das Objekt nicht frei nutzen kann. Der Abschlag hängt von Alter des Berechtigten, Umfang des Rechts und Marktmiete ab und lässt sich nur im Einzelfall beziffern.
Praxisbeispiele aus dem Alltag
Beispiel 1: Zufahrt über das Nachbargrundstück. Dein Grundstück liegt in zweiter Reihe und die Zufahrt führt über das Nachbargrundstück. Ohne Wegerecht im Grundbuch ist die Erschließung nicht gesichert. Prüfe, ob eine Grunddienstbarkeit in Abteilung 2 des Nachbargrundstücks eingetragen ist, und lass dir die Breite und Nutzungsart notariell bestätigen.
Beispiel 2: Altes Wohnungsrecht ohne Berechtigten. Der Berechtigte ist längst verstorben, der Eintrag steht aber noch im Grundbuch. Hier hilft ein Antrag auf Löschung mit Sterbeurkunde, sofern das Recht nicht über den Tod hinaus gilt. Das Grundbuchamt prüft den Antrag, manchmal mit einer Sperrfrist.
Beispiel 3: Vorkaufsrecht der Gemeinde. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde steht nicht im Grundbuch, sondern ergibt sich aus Baugesetzbuch und Landesrecht. Der Notar holt in der Regel eine Verzichtserklärung der Gemeinde ein. Rechne mit einigen Wochen Wartezeit.
Lastenfreistellung im Kaufvertrag
Der Notar sorgt dafür, dass du das Grundstück in dem Zustand erhältst, der im Kaufvertrag vereinbart ist. Grundpfandrechte in Abteilung 3 werden meist gelöscht, wenn der Kaufpreis fließt. Rechte in Abteilung 2 bleiben dagegen häufig bestehen, wenn sie nicht ausdrücklich gelöscht werden. Der Kaufvertrag nennt deshalb genau, welche Rechte du übernimmst. Wenn du etwas nicht übernehmen willst, muss der Verkäufer die Löschung vor der Kaufpreiszahlung organisieren. Sichere dich ab, indem du die Fälligkeit des Kaufpreises an die Löschung bindest. Der Notar kann dir erklären, wie das rechtlich funktioniert.
Checkliste für den Grundbuchauszug
- Sind alle Eigentümer korrekt genannt?
- Gibt es Einträge in Abteilung 2 und wer ist der Berechtigte?
- Ist ein Recht befristet oder bedingt?
- Steht eine Vormerkung zugunsten eines anderen Käufers im Grundbuch?
- Gibt es einen Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk?
- Ist das Grundstück mit Baulasten belegt? Diese stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht.
Grundbuchauszug beantragen: So geht es
Einen aktuellen Auszug erhältst du beim zuständigen Grundbuchamt oder, je nach Bundesland, über ein Online-Portal. Als Eigentümer weist du dich einfach aus. Als Kaufinteressent brauchst du die Vollmacht des Eigentümers oder ein berechtigtes Interesse, etwa durch einen Kaufvertragsentwurf oder eine Bestätigung des Maklers. Kreditinstitute und Notare haben ein eigenes Einsichtsrecht. Ein einfacher Auszug ist ein Ausdruck, der beglaubigte Auszug trägt zusätzlich Siegel und Unterschrift und kostet etwas mehr. Für die Finanzierung verlangen Banken meist einen aktuellen Auszug, der nicht älter als wenige Wochen ist. Beantrage ihn deshalb erst, wenn du die Unterlagen wirklich brauchst, und lass dir einen Satz Kopien für Notar, Bank und Sachverständigen anfertigen.
Häufige Fragen zu Abteilung 2 des Grundbuchs
Was steht in Abteilung 2 des Grundbuchs?
Lasten und Beschränkungen wie Wohnungsrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Vorkaufsrecht und Vormerkungen.
Sind Einträge in Abteilung 2 schlecht?
Nicht automatisch. Ein Leitungsrecht ist üblich, ein Nießbrauch kann den Kauf dagegen unattraktiv machen.
Was kostet die Löschung eines Wohnungsrechts?
Nach dem Tod des Berechtigten oft nur Beträge im niedrigen zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Bereich.
Wer darf den Grundbuchauszug einsehen?
Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, zum Beispiel Eigentümer, Käufer mit Zustimmung des Verkäufers oder Banken.
Wo steht die Grundschuld?
In Abteilung 3, nicht in Abteilung 2.
Bleibt das Wohnungsrecht beim Verkauf bestehen?
Ja, es ist dinglich gesichert und bleibt bestehen, wenn es im Grundbuch steht.
Kann ich ein Grundstück mit Nießbrauch beleihen?
Das ist schwierig, weil Banken den Nießbrauch beachten müssen. Sprich mit deiner Bank.
