Grundbuchamt: Aufgaben, Auszug, Kosten und Ablauf beim Hauskauf

Beim Hauskauf, beim Grundstückserwerb oder bei der Baufinanzierung fällt früher oder später das Wort „Grundbuchamt“. Viele Bauherren wissen nur, dass dort „irgendwas eingetragen“ wird. Dabei entscheidet der Grundbucheintrag darüber, wem ein Grundstück rechtlich gehört, welche Lasten darauf liegen und ob die Bank ihren Kredit absichern darf. In diesem Ratgeber erfährst du, was das Grundbuchamt macht, wie ein Grundbuch aufgebaut ist, wie du einen Grundbuchauszug bekommst, was Eintragungen kosten und welche Schritte beim Hauskauf anstehen.

Was ist das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist keine eigenständige Behörde, sondern eine Abteilung des Amtsgerichts. In den meisten Bundesländern ist jeweils das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; in einigen Ländern sind die Aufgaben bei bestimmten Gerichten konzentriert. Das Grundbuchamt führt das Grundbuch, ein öffentliches Register, in dem Grundstücke, ihre Eigentümer und die darauf lastenden Rechte erfasst sind. Es prüft Anträge formal, trägt Änderungen ein und stellt Auszüge aus. Rechtsberatung gibt es dort nicht, und auch Wertermittlungen oder Kaufpreisfragen sind nicht seine Aufgabe.

Ein häufiger Irrtum: Wer den Kaufvertrag unterschreibt, sei bereits Eigentümer. Tatsächlich wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Zwischen Notartermin und Eintragung liegen meist einige Wochen bis Monate, und in dieser Zeit sichert eine Auflassungsvormerkung deinen Anspruch ab. Das Grundbuch ist außerdem etwas anderes als das Liegenschaftskataster: Das Kataster beschreibt Lage und Größe, das Grundbuch regelt die Rechte.

Wie ist ein Grundbuch aufgebaut?

Beim Hauskauf lohnt sich ein sorgfältiger Blick in Abteilung II. Hier verstecken sich Rechte, die ein vermeintliches Schnäppchen unattraktiv machen können, zum Beispiel ein Wohnrecht für die Verkäufer, ein Geh- und Fahrrecht des Nachbarn oder ein Erbbaurecht. Wie letzteres funktioniert, erfährst du im Beitrag zum Erbpachtgrundstück.

Grundbuchauszug beantragen: wer darf, wie, was kostet es?

Das Grundbuch ist öffentlich, aber nicht für jeden einsehbar. Wer Einsicht nehmen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. Dazu zählen Eigentümer, Kaufinteressenten mit ernsthaftem Interesse, Gläubiger, Notare, Banken und Erben. Kaufinteressenten benötigen in der Regel eine Vollmacht oder Zustimmung des Verkäufers oder einen Nachweis wie Reservierung oder Kaufabsicht.

• Beim Amtsgericht: persönlich, schriftlich oder per Formular. Du gibst die Grundbuchblatt-Nummer oder Adresse an und begründest dein Interesse.
• Online: Viele Bundesländer bieten ein Portal für den elektronischen Abruf an. Du brauchst eine Registrierung und kannst Auszüge nach Freischaltung abrufen.
• Über den Notar: Beim Kaufvertrag besorgt der Notar den aktuellen Grundbuchauszug.

Die Beträge sind Größenordnungen auf Basis der Gebührentabellen des Gerichts- und Notarkostengesetzes; sie ändern sich bei Gesetzesänderungen. Frag im Zweifel beim Notar oder beim Gericht nach der aktuellen Berechnung. Eine Übersicht über die gesamten Nebenkosten findest du in unserem Beitrag Notarkosten beim Hauskauf.

Beim Hauskauf: Ablauf mit Grundbuchamt

1. Grundbuchauszug prüfen: Vor dem Notartermin schaust du dir den aktuellen Auszug an, besonders Abteilung II und III.
2. Kaufvertrag beurkunden: Notar und Parteien unterzeichnen den Vertrag; die Auflassungsvormerkung wird beantragt.
3. Eintragung der Vormerkung: Sie schützt dich vor einem Verkauf an Dritte oder Belastungen durch den Verkäufer.
4. Kaufpreis zahlen: Der Notar fordert nach Fälligkeitsmitteilung den Kaufpreis an.
5. Grundschuld eintragen: Die finanzierende Bank lässt ihre Grundschuld im Grundbuch sichern.
6. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.
7. Eigentumsumschreibung: Erst jetzt trägt das Grundbuchamt dich als neuen Eigentümer ein.

Wie du das Grundstück bewertest und worauf du bei der Wahl achten solltest, haben wir im Ratgeber Grundstück kaufen beschrieben. Für die Kreditseite findest du Hilfe im Beitrag Baufinanzierung.

Typische Fehler und Stolperfallen

Ein häufiges Problem sind veraltete Grundbuchauszüge: Wer einen Auszug von vor einem Jahr nutzt, übersieht neue Einträge. Fordere immer einen aktuellen Auszug an. Ein weiterer Fehler ist die Vernachlässigung von Grundschulden, die zwar vom Verkäufer beglichen, aber noch nicht gelöscht wurden – der Notar sorgt dafür, dass eine Löschung bewilligt wird, aber du solltest nachfragen, ob sie erfolgt ist. Unterschätzt werden auch Baulasten: Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Gemeinde oder Bauaufsicht. Wer ein Grundstück kauft, sollte zusätzlich dort Einsicht nehmen. Und schließlich: Wer ein Grundstück erbt, muss sich als Erbe im Grundbuch eintragen lassen; die Berichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, wenn sie rechtzeitig beantragt wird.

Was das Grundbuchamt nicht kann

Das Grundbuchamt prüft formale Voraussetzungen, nicht die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit eines Vertrags. Es berät nicht zu Preisen, Mängeln oder Steuern und löst keinen Streit zwischen Käufer und Verkäufer. Für Rechtsfragen bist du bei Notar oder Fachanwalt besser aufgehoben. Und bei Fragen zur Bebauung deines Grundstücks hilft das Bauamt weiter, das Grundbuchamt gibt dazu keine Auskunft. Beachte, dass alle genannten Kosten Orientierungswerte sind und dies keine Rechtsberatung ersetzt.

Grundschuld löschen und Grundbuch berichtigen

Wenn du dein Darlehen abbezahlt hast, bleibt die Grundschuld im Grundbuch zunächst bestehen, denn sie erlischt nicht automatisch. Die Bank stellt dir eine Löschungsbewilligung aus, die du beim Notar beglaubigen lässt und beim Grundbuchamt einreichst. Dafür fallen Notar- und Gerichtsgebühren an, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten. Viele Eigentümer lassen die Grundschuld bewusst stehen, um sie bei einer späteren Umschuldung oder Modernisierung wieder zu nutzen. Das kann sinnvoll sein, solltest du aber mit der Bank klären, damit sie die Sicherheit nach Rückzahlung nicht weiter beansprucht.

Auch andere Änderungen müssen ins Grundbuch: Eine Namensänderung nach Heirat, die Erbfolge, eine Schenkung oder die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum. Bei Änderungen, die nur Daten richtigstellen, spricht man von einer Berichtigung. Der Antrag muss in der Regel schriftlich und teilweise mit notarieller Beglaubigung beim Grundbuchamt gestellt werden. Bei Erbfällen genügt oft ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll als Nachweis.

Rangfolge der Rechte: warum Reihenfolge Geld wert ist

Im Grundbuch gilt das Prinzip „wer zuerst kommt, mahlt zuerst“. Rechte in Abteilung II und III haben einen Rang, der sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung richtet. Im Fall einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger in dieser Reihenfolge bedient. Für dich als Käufer ist das wichtig, wenn du eine zweite Finanzierung benötigst: Eine nachrangige Grundschuld ist für Banken riskanter und kann zu höheren Zinsen führen. Ein Rangrücktritt – etwa bei einem Wohnrecht – lässt sich verhandeln, bedarf aber der Zustimmung des Berechtigten. Besprich solche Fragen frühzeitig mit Notar und Bank, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.

Online-Einsicht, Baulastenverzeichnis und Co.: weitere Auskünfte

Neben dem Grundbuchamt gibt es weitere Stellen, bei denen du Informationen zum Grundstück bekommst. Das Bauamt führt das Baulastenverzeichnis und kennt den Bebauungsplan. Der Gutachterausschuss veröffentlicht Bodenrichtwerte und führt die Kaufpreissammlung. Das Vermessungsamt liefert Flurkarten und amtliche Lagepläne. Wer sich nur grob informieren will, nutzt kostenlose Bodenrichtwertportale der Länder. Für verbindliche Aussagen brauchst du aber immer eine amtliche Auskunft oder einen beglaubigten Auszug. Plane für diese Recherche einige Tage ein, damit du vor dem Notartermin alle Unterlagen beisammen hast.

Grundbuch beim Neubau: Teilung, Bauträger und Vermessung

Auch beim Hausbau begegnet dir das Grundbuchamt. Wenn du ein Grundstück vom Bauträger erwirbst, wird häufig zuerst eine Vormerkung eingetragen und die Eigentumsumschreibung erfolgt erst nach vollständiger Zahlung. Soll ein größeres Grundstück geteilt werden, etwa um ein Hinterliegerhaus zu bauen, muss das Vermessungsamt neue Flurstücke bilden, bevor das Grundbuchamt sie eintragen kann. Bei Doppel- oder Reihenhäusern kommen Grunddienstbarkeiten für Leitungen, Zufahrten oder Grenzbebauung hinzu. Lass solche Rechte nur mit Notar und, wenn nötig, Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht formulieren, damit später kein Streit mit Nachbarn entsteht.

Zum Schluss ein praktischer Tipp: Lege dir für alle Immobilien-Dokumente einen Ordner an – Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Grundschuldbestellung, Löschungsbewilligungen und Baulastenauskunft. Bei einem späteren Verkauf, einer Umschuldung oder einem Erbfall sparst du dir damit viel Suchen, und Banken oder Käufer sehen sofort, dass die Unterlagen vollständig und geordnet sind.

Häufige Fragen (FAQ)

Wo finde ich das zuständige Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt gehört zum Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. In manchen Bundesländern sind die Aufgaben auf bestimmte Gerichte konzentriert. Die Gerichtsauskunft deines Bundeslandes nennt das zuständige Amt.

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Nur Personen mit berechtigtem Interesse, etwa Eigentümer, Kaufinteressenten mit ernstem Interesse, Gläubiger, Notare und Erben. Das Interesse musst du glaubhaft machen.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Ein einfacher Auszug kostet etwa 10 Euro, ein beglaubigter etwa 20 Euro. Die Einsichtnahme vor Ort ist meist kostenlos.

Wie lange dauert die Eintragung ins Grundbuch?

Das ist regional sehr unterschiedlich und kann von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten dauern. Die Auflassungsvormerkung schützt dich in der Zwischenzeit.

Wann bin ich Eigentümer eines Hauses?

Erst mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift beim Notar.

Brauche ich einen Notar für Grundbuchänderungen?

Bei Kauf, Schenkung und Grundschuld ja, weil die Erklärungen notariell beurkundet oder beglaubigt sein müssen. Der Notar reicht die Anträge beim Grundbuchamt ein.

Steht im Grundbuch auch der Kaufpreis?

Nein. Der Kaufpreis wird nicht im Grundbuch eingetragen. Er steht im notariellen Kaufvertrag und beim Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung.