Wer ein Grundstück kauft, rechnet zuerst mit dem Kaufpreis – und wird dann von den Nebenkosten überrascht. Die Notarkosten beim Grundstückskauf gehören dazu und liegen in der Regel im Bereich von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, inklusive Grundbuchkosten. In diesem Ratgeber erfährst du, wie sich die Kosten zusammensetzen, nach welchem Gesetz sie berechnet werden, welche weiteren Kaufnebenkosten dazukommen und wie du das Budget sauber planst. Wenn du statt eines Grundstücks ein bebautes Objekt kaufst, schau in unseren Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.
Wofür fallen beim Grundstückskauf Notarkosten an?
In Deutschland braucht ein Grundstückskaufvertrag eine notarielle Beurkundung, sonst ist er unwirksam. Der Notar ist dabei neutral und berät beide Seiten. Seine Aufgaben gehen über das bloße Unterschreiben hinaus:
- Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
- Prüfung des Grundbuchs und der Belastungen (zum Beispiel Grundschulden, Wegerechte)
- Einholung von Genehmigungen und Verzichtserklärungen (etwa Vorkaufsrecht der Gemeinde)
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers
- Überwachung der Kaufpreiszahlung und Übergabe an das Grundbuchamt
- Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Nur wenn all diese Schritte abgeschlossen sind, wirst du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Seine Gebühren sind gesetzlich festgelegt, er hat dabei keinen eigenen Spielraum.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Grundstückskauf?
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis ab. Als Faustregel gilt: Notar und Grundbuch zusammen kosten etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen grob 1 bis 1,2 Prozent auf den Notar (Beurkundung, Vollzug, Treuhand) und etwa 0,5 bis 0,8 Prozent auf das Grundbuchamt (Eigentumsumschreibung, Vormerkung, Grundschuldeintragung). Das sind Näherungswerte, die genaue Rechnung erstellt der Notar.
| Kaufpreis Grundstück | Notar (ca.) | Grundbuch (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 1.100 – 1.200 € | 500 – 700 € | 1.600 – 1.900 € |
| 150.000 € | 1.500 – 1.800 € | 700 – 1.000 € | 2.200 – 2.800 € |
| 200.000 € | 1.900 – 2.300 € | 900 – 1.300 € | 2.800 – 3.600 € |
| 300.000 € | 2.800 – 3.400 € | 1.300 – 1.900 € | 4.100 – 5.300 € |
| 400.000 € | 3.600 – 4.400 € | 1.700 – 2.400 € | 5.300 – 6.800 € |
Diese Zahlen sind Orientierungswerte. Wenn du das Grundstück mit einer Grundschuld finanzierst, fallen zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung der Grundschuld an – meist weitere 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme. Dazu kommen Auslagen wie Porto und Dokumentenpauschalen. Die Gebührenordnung gilt bundesweit einheitlich; ein regionales Beispiel mit Rechenbeispielen findest du im Beitrag Notarkosten in Bayern.
Der Notar ist nicht verhandelbar – oder doch?
Eine verbreitete Fehlannahme: „Notarkosten kann man herunterhandeln.“ Das stimmt für die gesetzlichen Gebühren nicht. Notare dürfen nach dem GNotKG keine Rabatte gewähren, und ein Gebührenvergleich zwischen Notaren bringt bei normalen Kaufverträgen nichts. Bei besonders komplexen Vorgängen (etwa Erbbaurecht, Teilungserklärungen) können individuell vereinbarte Zusatzleistungen aber zusätzliche Kosten verursachen. Frag deshalb vor der Beurkundung nach einer Kostenschätzung. Verhandeln kannst du lediglich Leistungen außerhalb der Pflichtgebühren, zum Beispiel optionale Beratungen oder Zusatzgutachten.
Weitere Kaufnebenkosten beim Grundstück
Notar und Grundbuch sind nur ein Teil der Nebenkosten. Beim Grundstückskauf kommen weitere Posten dazu, die du ins Budget einplanen musst:
| Posten | Höhe (ca.) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises | Je nach Bundesland, siehe Grunderwerbsteuer |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5 – 2 % | Gesetzlich festgelegt |
| Maklerprovision | bis ca. 3,6 % (Käuferanteil, je nach Region und Aufteilung) | Nur falls ein Makler beteiligt ist |
| Vermessung / Grenzfeststellung | 500 – 2.500 € | Bei neuen oder geteilten Grundstücken |
| Bodengutachten | 800 – 2.500 € | Empfehlenswert vor dem Bauen |
| Erschließung | 5.000 – 30.000 € und mehr | Wasser, Abwasser, Strom, Straße, siehe Erschließungskosten |
| Finanzierungsnebenkosten | Je nach Bank | Bereitstellungszinsen, Schätzgebühr, Grundschuldkosten |
Zusammengenommen liegen die Kaufnebenkosten beim Grundstück schnell bei 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises, bei Erschließung auch darüber. Weitere Details zu Nebenkosten findest du in den Beiträgen zu den Nebenkosten beim Hauskauf und zu den Baunebenkosten.
Wer zahlt die Notarkosten?
Nach der gesetzlichen Regel trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. In der Praxis steht fast immer im Kaufvertrag, dass der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer übernimmt. Der Verkäufer trägt dagegen die Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden. Eine abweichende Aufteilung ist Verhandlungssache, in manchen Fällen (etwa bei Bauträgergrundstücken) wird sie ausdrücklich geregelt.
Ablauf: Vom Kaufvertragsentwurf bis zur Eintragung
- Kaufabsicht: Du einigst dich mit dem Verkäufer auf Preis und Bedingungen. Ein Reservierungsvertrag ist keine Beurkundung.
- Notartermin vereinbaren: Der Käufer wählt in der Regel den Notar. Es gilt kein Nachteil bei freier Wahl.
- Entwurf prüfen: Der Notar muss dir den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin zusenden (Verbraucherschutz). Nutze die Zeit zum Lesen.
- Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor und erklärt ihn. Fragen stellen ist ausdrücklich erwünscht.
- Vormerkung eintragen: Sie sichert deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
- Kaufpreis zahlen: Erst wenn der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt, zahlst du.
- Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wirst du im Grundbuch eingetragen.
Der gesamte Prozess dauert oft zwei bis drei Monate. Plane die Zeit ein, vor allem wenn du eine Baufinanzierung brauchst.
Beispielrechnung: Grundstück für 180.000 Euro
Ein konkretes Beispiel zeigt, wie sich die Kaufnebenkosten summieren (Richtwerte, Grunderwerbsteuer mit 5 Prozent angenommen):
| Posten | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Kaufpreis | 180.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 9.000 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,8 %) | 3.240 € |
| Grundschuld für Finanzierung (Notar und Grundbuch) | ca. 900 € |
| Vermessung / Grenzfeststellung | ca. 1.200 € |
| Bodengutachten | ca. 1.500 € |
| Summe Nebenkosten (ohne Makler, ohne Erschließung) | ca. 15.840 € |
| Gesamtkosten Grundstück (grob) | ca. 195.840 € |
Hinzu kommen je nach Grundstück Erschließungskosten, Rodungsarbeiten, Baustraße oder Abbruch alter Bebauung. Wenn du später eine Garage planst, lohnt ein Blick auf die Kosten, zum Beispiel im Beitrag zum Fertiggarage Preis. Die Kosten für ein Bauvorhaben solltest du außerdem getrennt kalkulieren; eine Übersicht findest du im Beitrag zu den Schritten beim Grundstückskauf.
Tipps: Notarkosten verstehen und Kosten sparen
- Vertragsinhalt vorab klären: Je klarer Kaufpreis, Übergabetermin und Zubehör feststehen, desto weniger Nachträge und Zusatzkosten entstehen.
- Vertrag in Ruhe lesen: Der Notar muss dir den Entwurf rechtzeitig schicken. Nutze die Zeit für Rückfragen.
- Frag nach der Kostenrechnung: Lass dir vor der Beurkundung eine Kostenschätzung geben. So gibt es keine Überraschung.
- Grundschuldeintragung planen: Wenn du mit dem Käufernotar auch die Grundschuld beurkunden lässt, sparst du Aufwand und Zeit. Bei Banken, die ihren eigenen Formularsatz haben, kann es Zusatzgebühren geben – frage nach.
- Keine Rabatte versprechen lassen: Wenn ein Notar Rabatte auf gesetzliche Gebühren anbietet, ist das ein Warnsignal.
- Gesamtbudget realistisch planen: Zähle alle Nebenkosten zusammen, bevor du zusagst.
Typische Fehler beim Budget
Viele Bauherren planen die Nebenkosten zu knapp. Häufige Fehler sind, die Grunderwerbsteuer zu vergessen, die Erschließung nicht zu erfragen oder keinen Puffer für Bodengutachten und Vermessung einzuplanen. Auch die Finanzierung wird oft unterschätzt: Banken verlangen meist ein bestimmtes Eigenkapital für die Nebenkosten, damit nur der Kaufpreis (nicht die Nebenkosten) finanziert wird. Wer erst nach Vertragsunterzeichnung merkt, dass das Eigenkapital fehlt, gerät schnell in Zeitdruck. Planst du später auch eine Modernisierung oder Sanierung am Gebäude, hilft dir der Beitrag zu den Renovierungskosten bei der Kalkulation des gesamten Vorhabens.
Sonderfälle: Teilfläche, Erbbaurecht und Bauträger
Nicht jeder Grundstückskauf läuft nach Schema F. Kaufst du eine Teilfläche eines größeren Grundstücks, muss sie zuerst vermessen und im Kataster gebildet werden. Der Notar kann den Vertrag schon vorher beurkunden, die Eigentumsumschreibung erfolgt aber erst, wenn die neue Flurstücksnummer vorliegt. Das verlängert den Vorgang und verursacht zusätzliche Vermessungskosten. Beim Erbbaurecht kaufst du nicht das Grundstück, sondern das Recht, es zu bebauen. Die Bemessungsgrundlage der Gebühren weicht dann ab, und es fallen laufende Erbbauzinsen an. Prüfe die Vertragsbedingungen besonders sorgfältig, denn Laufzeit und Zinsanpassung bestimmen die Kosten über Jahrzehnte.
Wenn du das Grundstück zusammen mit einem Haus von einem Bauträger erwirbst, wird die Gebührenbasis aus Grundstückswert und Bauleistung gebildet. Hier können Notar- und Grundbuchkosten deutlich höher ausfallen als beim reinen Grundstückskauf. Außerdem gilt in vielen Fällen die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Bauleistung gemeinsam. Lass dir deshalb vor Vertragsabschluss die Aufteilung des Preises erklären.
Fazit
Die Notarkosten beim Grundstückskauf betragen mit Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und sind gesetzlich festgelegt. Sie sind nur ein Teil der Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Vermessung, Gutachten und Erschließung kommen oft dazu. Plane diese Posten von Anfang an ein, hol dir eine Kostenschätzung vom Notar und prüfe den Vertragsentwurf in Ruhe.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die Notarkosten beim Grundstückskauf?
Rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises inklusive Grundbuchkosten. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind das etwa 2.800 bis 3.600 Euro.
Wer zahlt die Notarkosten beim Grundstückskauf?
In der Regel der Käufer, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Kann ich Notarkosten verhandeln?
Nein, die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Nur für zusätzliche, freiwillige Leistungen kann individuell vereinbart werden.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten können Anschaffungsnebenkosten steuerlich relevant sein; lass dich vom Steuerberater beraten.
Wann werden die Notarkosten fällig?
Nach Beurkundung und Vollzug stellt der Notar die Rechnung, die Zahlung wird meist kurz darauf fällig. Das Grundbuchamt rechnet seine Gebühren separat ab.
Fallen für die Grundschuld zusätzliche Notarkosten an?
Ja, die Eintragung einer Grundschuld verursacht zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren, die sich nach der Darlehenshöhe richten.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und fällt zusätzlich zu den Notarkosten an.
