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Altbau oder Neubau?

Ein altes Haus sanieren oder ein neues Haus bauen?


Viele Hausbesitzer stehen bei einem Altbau vor der Frage: "Abreißen oder sanieren?" Sicherlich besitzt ein altes Haus Charme und einen individuellen Charakter. Jedoch müssen Hausbesitzer die Kosten und das zu erwartende Ergebnis berücksichtigen. Die Entscheidung ist nicht so eindeutig, wie sie auf den ersten Blick zu sein scheint. Wir haben wichtige Entscheidungskriterien sowie eine Checkliste erstellt.



In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?

Für die Entscheidungsfindung ist der technische Zustand der Immobilie wichtig. Tragwerk, Bausubstanz und technische Ausstattung sollten von einem Gutachter bewertet werden. Hausbesitzer sollten sich ein professionelles Gutachten erstellen lassen, um den Wert des Hauses zu kennen. Anhand des Gutachtens wissen Eigentümer, ob sie die gewünschten Anpassungen im Rahmen der Sanierung vornehmen können. Nicht immer lassen sich alle Wünsche umsetzen. Beispielsweise ist kostengünstiger, ein Dachgeschoss auszubauen als die Deckenhöhe im Keller zu verändern. Sind die Umbaumaßnahmen mit zu hohen Baukosten verbunden, dann ist der Neubau zu empfehlen. Ein ausführliches Gutachten ist einem Kurzgutachten vorzuziehen, da nicht nur der Wert von Belang ist, sondern insbesondere die detaillierte Auflistung der Eigenschaften der Immobilie für die Hausbesitzer interessant ist.



Schäden objektiv einschätzen

Statische Schäden entstehen insbesondere durch Korrosion. Sie treten bei Wohnhäusern relativ selten auf, können jedoch verdeckt sein und erfordern in der Regel im fortgeschrittenen Stadium den Abriss der Immobilie. Ein häufiges Problem im Altbau ist Schadstoffbelastung. Die zum Bauzeitpunkt üblichen Materialien entsprechen bei älteren Häusern nicht mehr dem heutigen Standard. Asbest, Lindan und PCP müssen vollständig entfernt werden, ansonsten ist ein Abriss der Immobilie zu empfehlen. Hausbesitzer sollten einen Sachverständigen mit der objektiven Bewertung der Schäden beauftragen. Auf den ersten Blick erscheinen einige Mängel schlimmer als sie in Wirklichkeit sind. Feuchte Wände beispielsweise lassen sich in vielen Fällen kostengünstiger beheben als es für Laien den Eindruck erweckt. Die Entfernung von Aspekt hingegen erfordert den Einsatz umfangreicher finanzieller Mittel, da die fachgerechte Entsorgung sowie ein sorgsamer Umgang bei der Ausführung der Arbeiten wichtig sind.



Modernen Energiestandard durch Modernisierung herstellen

Bis in die 1970er Jahren wurde beim Neubau nur selten auf einen hohen Energiestandard geachtet. Viele der damals gebauten Häuser sind mit dünnen Außenwänden und großen, einfachverglasten Fenstern ausgestattet. Der Energieverbrauch ist hoch. Hausbesitzer müssen die Kosten, die erforderlich sind, um den Bestandsbau energetisch zu sanieren, bewerten. Kaltdachkonstruktionen wie sie bei Bungalow-Bauten häufig vorkommen, sind ein großer Kostenfaktor. Es ist nicht ausreichend, Stellen, an denen Wärme abfließt, zu dämmen. Im Allgemeinen ist der Abriss der Dachkonstruktion erforderlich. Die rechtzeitige Antragsstellung sowie ein positives Ergebnis sind erforderlich.

Den Denkmalschutz beachten

Die Entscheidung, wie Hausbesitzer mit dem Altbau umgehen, wird durch die Gesetze des Denkmalschutzes beeinflusst. Sie sind in einigen Punkten - beispielsweise bezüglich der zulässigen Umbaumaßnahmen - nicht frei in der Entscheidung. So kann es vorgeschrieben sein, das historische Fassadenbild zu erhalten. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, dann dürfen Hausbesitzer keinen eigenmächtigen Abriss der Immobilie vornehmen. Es ist wichtig, stets Rücksprache mit der Denkmalschutzbehörde zu halten, ansonsten drohen Bußgelder, Rückbau und Gefängnis. Diese Aussage gilt sowohl für den Abriss als auch für die Sanierung. Ist die Denkmalschutzbehörde mit dem Abriss nicht einverstanden und führen die Hauseigentümer dennoch den Abriss durch, dann kann die Behörde auf den Wiederaufbau des Gebäudes bestehen - was mit hohen Kosten verbunden ist.



Baugenehmigung ist beim Denkmalschutz nicht ausreichend

Hausbesitzer dürfen die Baugenehmigung nicht mit der Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde verwechseln. Für einige Sanierungsarbeiten ist keine Baugenehmigung notwendig, jedoch wird für denkmalgeschützte Gebäude die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde benötigt. Ein Beispiel ist das Streichen der Fassade, sofern der Farbton gleich bleibt. Bei einem gewöhnlichen Gebäude müssen die die Besitzer keinen Bauantrag stellen. Handelt es sich jedoch um ein unter Denkmalschutz stehendes Haus, ist die Denkmalschutzbehörde zu fragen. Die Entscheidung, welche Sanierungsarbeiten am Gebäude durchgeführt werden dürfen und ob der Abriss möglich ist, hängt bei denkmalgeschützten Immobilien von der Zustimmung der Denkmalschutzbehörde ab.



Was bedeutet denkmalschutzgerechte Sanierung?

Die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde zur Sanierung hängt von der geplanten Vorgehensweise ab. Die Auswahl der Materialien, die Qualifikation der ausführenden Firma und die Art und Weise der Sanierung sind entscheidende Kriterien. Im Allgemeinen ist darauf zu achten, dass Erscheinungsbild der Immobilie nicht zu stark zu verändern. Die Originalstruktur ist zu erhalten. Vorteile ergeben sich für Hausbesitzer durch die Verwendung nachhaltiger Materialien wie Schiefer, Lehm oder Holz: Sie steigern den Gebäudewert und entsprechen den Anforderungen an den Erhalt der Optik des Gebäudes. Denkmalschutzerfahrene Handwerker führen die Arbeiten aus. Bei Beachtung aller Auflagen haben Hauseigentümer hinsichtlich der Sanierung von Immobilien die Chance, steuerliche Vorteile und staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen.



Günstige Kredite für die Sanierung nutzen

Ein Modernisierungskredit der Staatsbank KfW ist für einen Effektivzins von 0,75 Prozent bei einer Zinsbindung von 10 Jahren erhältlich. Die Kredithöhe beträgt bis zu 50.000 Euro. Voraussetzung ist, dass die Antragsteller sanierten Wohnraum kaufen oder Wohnraum sanieren wollen. Einen besonderen Anreiz bietet das "KfW-Effizienzhaus": Hier erhalten die Käufer Tilgungszuschüsse von maximal 27,5 Prozent bei einer möglichen Kreditsumme in Höhe von 100.000 Euro. Photovoltaikanlagen, Energiespeicher und altersgerechte Umbauten offenbaren weitere geförderte Kreditmöglichkeiten. Ein Modernisierungskredit muss zum Erreichen eines hohen Energiestandards für das Gebäude genutzt werden. Nachteile ergeben sich für Hausbesitzer nicht, da niedrige Energiekosten resultieren. Der Einbau einer modernen Heizungsanlage, das Abdichten der Fassade und der Austausch der Fenster reduzieren die Betriebskosten. Es handelt sich um eine langfristige Investition.



Welche Anforderungen an die Architektur bestehen?

Ein Vorteil vom Neubau ist, dass Hausbesitzer selbst entscheiden, wie das Haus aussehen soll. Sie wählen alle Aspekte der Architektur - unter anderem den Grundriss, die Größe der Zimmer und die Dachform aus. Hierbei sind sie nahezu frei in der Gestaltung. Ein Altbau hingegen besitzt eine gewisse Struktur, die nicht verändert werden kann. Hausbesitzer entscheiden, ob diese Struktur ihren Wünschen entspricht.



Grunderwerbsteuer beim Hauskauf sparen

Grunderwerbsteuer wird beim Kauf eines Wohnobjektes oder eines Grundstücks fällig. Immobilienkäufer ersten Verwandtschaftsgrades - Eltern und Kinder - sowie Ehepartner sind laut Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) steuerbefreit. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist länderabhängig und liegt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Beim Erwerb eines Grundstücks mit bestehendem Gebäude bilden Haus und Boden die Berechnungsgrundlage. Angehende Hausbesitzer sollte bezüglich der Steuer rechtliche Beratung einholen, um Sparmöglichkeiten zu nutzen. Bebauen die Eigentümer das Grundstück erst zu einem späteren Zeitpunkt und beauftragen sie hierbei keine "Leistungen aus einer Hand", dann fließt der Wert des Neubaus zumeist nicht in die Berechnung der Steuer mit ein. Absetzungsmöglichkeiten für Sanierungsarbeiten sind zu berücksichtigen.

Checkliste für die Entscheidungsfindung:

- Gebäudewert bestimmen
- Schäden bewerten
- Energiestandard vom Haus beurteilen
- Anforderungen an die Architektur mit den Möglichkeiten realistisch abgleichen
- Über die Vorgaben des Denkmalschutzes informieren
- Baukosten/Sanierungskosten gegenüberstellen


Gegenüberstellung von Vorteilen und Nachteilen

Bezüglich der Beantwortung der Frage "Sanierung oder Abriss?" ist die Auflistung von Vorteilen und Nachteilen hilfreich. Wir haben eine Auswahl an Argumenten erstellt:

Vorteile vom Neubau:
- Es bestehen keine Vorlasten durch vorhandene Gebäudeteile. Die Hausbesitzer wählen alle Aspekte des Gebäudes selbstständig aus.
- Hausbesitzer können das Gebäude nach modernem Energiestandard bauen.
- Unerwartet hohe Sanierungskosten werden vermieden. "Böse Überraschungen" in Form von übersehenen Mängeln entfallen.
- Schlüsselfertige Komplettpakete bezüglich des Hausbaus können gekauft werden.

Vorteile der Sanierung:
- Ist der Sanierungsaufwand relativ gering, dann resultieren niedrige Baukosten.
- Das historische Aussehen wird erhalten, ein Haus mit Charme entsteht.
- Natürliche Baumaterialien sind verbaut.
- Die Hausbesitzer können viele der Arbeiten in Eigenleistung erbringen und Kosten einsparen.
- Nostalgieeffekte bestehen.
- Bei vererbten Gebäuden ist ein sentimentaler Wert vorhanden.

Fazit: Bei der Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau spielen rationale Faktoren wie die Gegenüberstellung der Kosten und die realistische Abschätzung der Umsetzbarkeit der Vorhaben eine wichtige Rolle. Die erste Frage muss jedoch lauten: "Gefällt mir der Altbau und möchte ich eine Sanierung?" Anschließend werden Vorteile und Nachteile gegenübergestellt. Bei denkmalgeschützten Gebäuden hängen die Möglichkeiten der Modernisierung von der Zustimmung der Denkmalschutzbehörde ab.

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