Baufinanzierung: Durch Kreditvergleich Kosten senken
Der Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie gehört für die meisten Menschen zur größten Investition ihres Lebens - entsprechend überlegt sollte das vorhandene Eigenkapital eingesetzt und die Baufinanzierung angegangen werden. Schon vermeintlich kleine Fehler beim Abschluss der Hypothek können erhebliche finanzielle Auswirkungen nach sich ziehen. Was sollten Bauherrn in jedem Fall wissen, worauf kommt es bei der Finanzierung des Eigenheims an?
Start der Baufinanzierung: Finanzierungsplan muss sämtliche Kosten beinhalten
Den Beginn einer Baufinanzierung stellt üblicherweise der Finanzierungsplan dar. Die auf dem ersten Blick einfache Rechnung: Baukosten abzüglich Eigenkapital ergibt die notwendige aufzubringende Finanzierungssumme durch eine Bank. Doch zu den reinen Baukosten addieren sich auch Nebenkosten wie beispielsweise die Maklergebühr, Notarkosten oder Grunderwerbsteuer.
Je nach Bundesland sollten hierfür ca. 9-16 % der Gesamtkosten einkalkuliert werden. Die Höhe der Nebenkosten beantwortet auch zugleich die Frage, welche Summe an Eigenkapital vorhanden sein sollte. Fachleute raten dazu, die Nebenkosten zuzüglich 20 % der Baukosten aus eigenen Mitteln abdecken zu können; mindestens die Nebenkosten müssen allerdings aus eigener Tasche finanziert werden - sonst werden die meisten Kreditinstitute einer Finanzierung des Bauvorhabens kaum zustimmen oder hohe Zinsaufschläge kalkulieren.
Der Finanzierungsplan sollte über die Nebenkosten hinaus auch eine Summe für ungeplante Ausgaben enthalten, die beispielsweise gestiegene Baukosten abdeckt. In jedem Fall sollten sich Bauherrn hierzu fachlich beraten lassen, weil ansonsten der eine oder andere Posten vergessen werden könnte. Nicht selten bleibt beispielsweise der Kostenaufwand für die Erschließung des Baugrundstücks unberücksichtigt.
Experten raten zur Vorsicht: Hausherrn sollten sich finanziell nicht übernehmen
Zumeist raten die Fachleute ohnehin dazu, die monatliche Rate des Immobilienkredites nicht zu hoch ausfallen zu lassen: Natürlich ist eine hohe Summe bei der Rückzahlung zunächst verlockend, weil der Tilgungszeitraum deutlich schrumpft. Trotzdem sollte berücksichtigt werden, dass eine Immobilie in den meisten Fällen über einen Zeitraum von 20-30 Jahren finanziert wird.
In dieser Zeit kann es auch im Berufsleben deutliche Umbrüche geben, womöglich bleibt einer der Partner zu Hause oder muss den Job wechseln - mit negativen Auswirkungen auf das Einkommen. Aus diesem Grund sollten nicht mehr als 40 % der monatlichen Nettoeinnahmen für das Wohnen ausgegeben werden. Darin enthalten sein sollten auch etwa 2,50-3 Euro je Quadratmeter und Monat für den Unterhalt der Immobilie - ein Posten der bei dem zunächst noch neuen Haus häufig unterschätzt wird.
Baufinanzierungs-Vergleich lohnt sich: Sparkasse und KfW für den Kreditvergleich
Zu den wichtigsten Faktoren gehören natürlich auch die Konditionen, die dem Hausherrn eingeräumt werden. Wer Grundstück kauft und ein Haus darauf baut, muss in Deutschland heute mittlere sechsstellige Beträge einkalkulieren. Bei solchen Summen wirken sich auch kleinere Unterschiede bei den Zinsen ganz erheblich aus - weshalb ein umfangreicher Vergleich der Kreditangebote keinesfalls unterbleiben darf.
Womöglich ist die Sparkasse vor Ort ein vertrauensvoller Ansprechpartner; in jedem Fall sollte aber auch ein Kreditvergleich durchgeführt werden. Mit staatlicher Unterstützung vergibt auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) günstige Darlehen, zudem können gleichzeitig Förderprogramme in Anspruch genommen werden. Wer besonders energieeffizient baut, kann sich auf Bundesmittel freuen, die KfW hilft bei der Beantragung der Gelder. Die Erfahrungen zeigen, dass durch die halbstaatliche KfW in der Regel besonders günstige Konditionen gewährt werden.
Niedriger Zins: Lange Zinsbindung kann sich auszahlen
Allerdings ist nicht immer der günstigste Kredit auch gleichzeitig das beste Angebot: ein wesentlicher Faktor ist die sogenannte Sollzinsbindung. Aktuell befinden sich die Zinsen bekanntermaßen auf einem historischen Tief - was eine Immobilienfinanzierung für viele Menschen besonders attraktiv macht, aber leider auch dafür sorgt, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren in den meisten Teilen Deutschlands erheblich gestiegen sind.
Bei einer üblichen Sollzinsbindung von zehn Jahren muss demnach nach einer Dekade eine Anschlussfinanzierung gefunden werden - und jetzt ist noch unklar, ob sich die Zinsen zu diesem Zeitpunkt immer noch in einer aus Bauherrnsicht derart günstigen Situation befinden wird. Anders gesagt: Wer den Kredit nach zehn Jahren ablösen muss, läuft Gefahr, nur deutlich höhere Zinssätze angeboten zu bekommen. Fachleute empfehlen daher zumeist, einen Kredit mit einer Sollzinsbindung von 20 Jahren oder mehr aufzunehmen.
Flexibel bleiben: durch variable Tilgung stellt sich Darlehen auf Lebenssituation ein
Ein interessantes Angebot stellen auch Kredite mit variabler Tilgung dar. Trotz Zinsbindung kann der Tilgungssatz während der Laufzeit zwei bis dreimal geändert werden. Auf diese Weise ist es möglich, dass in Lebenssituationen mit hoher finanzieller Leistungsfähigkeit auch entsprechende Tilgungen gezahlt werden; eine Babypause passt dann ebenso ins Budget. Wer die Auszahlung einer Lebensversicherung erwartet oder von einer Erbschaft profitieren könnte, sollte ein Darlehen mit Sondertilgungsmöglichkeiten abschließen. Werden keine zusätzlichen Einkünfte erwartet, ist die Option hingegen keine gute Wahl: Für die Bank entstehen zusätzliche Refinanzierungskosten, die durch einen höheren Kreditzins an den Bauherrn weitergegeben werden.
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung
Dasselbe gilt übrigens bei einer Rückzahlung des Darlehens vor dem eigentlich vereinbarten Zeitpunkt. Das Gesetz sieht den Fall einer außerordentlichen Kündigung des Darlehens vor, wenn das Haus beispielsweise aufgrund eines Umzugs oder einer Scheidung verkauft werden soll. Durch die vorzeitige Ablösung des Kredites entgehen der Bank natürlich Einnahmen, die ausgeglichen werden müssen - indem eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich an der Restsumme und dem Zinsniveau und sorgt in den meisten Fällen dafür, dass eine einfache Umschuldung zugunsten eines günstigen Darlehens kaum attraktiv ist.
Erfahrungen zeigen: zu niedrige Tilgung lohnt sich nicht
Der Effekt vom aktuell insgesamt sehr niedrigen Zins lässt sich ganz einfach anschaulich darstellen: Wird ein Darlehen in Höhe von 100.000 EUR zu einem Sollzinssatz von 2 % und einer Tilgungsrate von einem Prozent aufgenommen, müssen monatlich nur 250 EUR gezahlt werden. Getilgt ist der Kredit allerdings erst nach 55 Jahren. Trotz des vermeintlich niedrigen Zinssatzes addieren sich die Kreditkosten auf fast 65.000 EUR.
Bei einer Tilgungsrate von 3 % werden monatlich 416 EUR geleistet, das Darlehen ist aber schon nach 25 Jahren bezahlt - und zu überschaubaren Kosten von 28.000 EUR. Daher ist es ratsam, Kreditangebote mit einer Anfangstilgung von einem Prozent zu meiden, weil die niedrige Rate keinesfalls darüber hinwegtäuschen kann, dass die Gesamtkosten besonders hoch ausfallen.
Hohe Kreditwürdigkeit Pflicht
Damit die Kreditkosten niedrig angesetzt werden können, sollten auch andere Aspekte berücksichtigt werden, die den individuellen Zinssatz bestimmen: Bei einem negativen Schufa-Eintrag dürften die Chancen auf eine Immobilienfinanzierung ohnehin schlecht stehen. Doch auch ohne erhebliche Zahlungsversäumnisse kann der persönliche Score unterschiedlich hoch ausfallen.
Um eine möglichst günstige Schufa-Einstufung zu erhalten, sollten Immobilieninteressenten auf viele Bankkonten, ständig wechselnde Adressen und vor allem die Finanzierung geringwertiger Konsumgüter per Kredit verzichten. Der Handel bietet häufig sehr günstige Finanzierungen für Fernseher. Smartphones und vergleichbare Produkte an.
Bei einem solchen Kauf erhält die Schufa allerdings eine Anfrage, die für sich genommen schon die Kreditwürdigkeit reduziert - selbst bei einer positiven Auskunft. Das günstigste Finanzierungsangebot ist also hierbei nicht immer die beste Wahl, idealerweise werden solche Produkte aus verfügbaren Mitteln bezahlt.
Bereitstellungszinsen berücksichtigen
Wird das Eigenheim gebaut, fallen die gesamten Kosten in Abhängigkeit vom Baufortschritt an. Damit die Kreditkosten so gering wie möglich ausfallen, wird dieses Geld auch erst nach und nach abgerufen. Die Banken verlangen für die Bereitstellung dieser Summen üblicherweise einen sogenannten Bereitstellungszins. Dieser Zinssatz muss gewissermaßen dafür gezahlt werden, dass die vereinbarte aber noch nicht abgerufene Kreditsumme bereitgehalten wird. Bei einem umfangreichen Vergleich der unterschiedlichen Kreditangebote sollte dieser Posten keinesfalls fehlen.
Fazit: Angebote vergleichen und Fachleute zurate ziehen
Anders als bei einem konventionellen Konsumkredit gibt es bei einem Immobilienkredit viele Aspekte zu berücksichtigen, die den meisten Bauherrn zunächst unbekannt sind. Vor allem die gesamte Aufstellung der Kosten inklusive aller Gebühren und Steuern ist im konkreten Fall nur für den Fachmann lückenlos möglich. Auf Basis dieser Daten kann erst ein Finanzierungsplan als Grundlage für das Immobiliendarlehen erstellt werden.
Besonders wichtig ist natürlich ein niedriger Zins, weil schon kleine Unterschiede jenseits der erst Nachkommastelle für hohe Mehrkosten sorgen können. Aufgrund der hohen Summen und langen Laufzeiten wirken sich scheinbare Details in den Kreditverträgen ganz erheblich aus. Ein umfangreicher Vergleich der Kreditangebote sollte daher keinesfalls unterbleiben, Sparkasse und KfW erbringen entsprechende Beratungsleistungen und prüfen sogar einen möglichen Anspruch auf Fördergelder.
Auch die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit sollte realistisch eingeschätzt werden, so schwer dies auch über eine Zeitraum von 20 oder 30 Jahren fallen kann. Einige Immobilienkäufer zeigen sich bei der Rückzahlung zu ehrgeizig und unterschätzen die Instandhaltungskosten; andere Bauherrn lassen sich von einer günstigen Tilgungsrate locken - und erhöhen die Kreditkosten durch die dann lange Laufzeit erheblich. Auch in Zeiten des Niedrigzinses kann ein solches Darlehen dann richtig teuer werden.
