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Altbausanierung und Modernisierung - Tipps und Checkliste für Käufer und Eigentümer

Die Altbausanierung oder Modernisierung hat ihren ganz eigenen Reiz und bietet die Möglichkeit, aus einem alten Gebäude mit Charakter ein modernes Heim zu gestalten. Wer einen Altbau kaufen, sanieren oder modernisieren möchte, sollte sich im Vorfeld informieren und das Vorhaben sorgfältig planen, damit die Kosten überschaubar bleiben. Die wichtigsten Tipps für die Sanierung und eine Checkliste für den Kauf eines Altbaus finden Kaufinteressenten in diesem Ratgeber

Checkliste für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus

Vor dem Kauf eines Altbaus sollte die Immobilie gründlich geprüft und in Augenschein genommen werden. Die folgende Checkliste kann helfen, die wichtigsten Problemstellen zu identifizieren:

1. Wie ist der äußere Eindruck des Hauses, der Fassade und des Dachs?
2. Fällt der Putz von der Fassade, ist das Mauerwerk intakt?
3. Gibt es im Haus Schimmel- oder Wasserflecken an Decken oder Wänden?
4. Zeigen sich Salzausblühungen im unteren Bereich der Fassade?
5. Sind alle Fenster vorhanden und intakt?
6. Sind die Geschossdecken fest oder geben sie unter Belastung nach?
7. Sind Kellerwände oder die Wände im Wohnbereich feucht?
8. Riecht es muffig im Keller?
9. Wie alt ist die Heizungsanlage?
10. War das Gebäude längere Zeit nicht bewohnt?
11. Steht das Haus unter Denkmalschutz?

Ein Bausachverständiger kann darüber hinaus Haus Mängel entdecken, die einem Laien schnell entgehen. Beispielsweise einen Schädlingsbefall im Dachstuhl oder den Holzfußböden. Wurde das Haus in die engere Wahl gezogen, sollte geplant werden, ob das Haus saniert werden muss oder ob eine Modernisierung ausreicht.

Was ist der Unterschied zwischen der Modernisierung und Sanierung eines Altbaus?

Bei der Modernisierung wird ein Altbau verbessert, um die Wohnqualität zu erhöhen. Beispielsweise durch den Einbau eines neuen Badezimmers, neuer Türen oder neuer Dachfenster. Die Sanierung umfasst tiefgehende Eingriffe in die Bausubstanz, um diese zu erhalten oder wiederherzustellen. Hierzu gehören beispielsweise die Reparatur oder Erneuerung des Dachstuhls wegen Schädlingsbefall. Wenn nach einer Prüfung der Statik Geschossdecken oder das Mauerwerk instand gesetzt werden müssen, sind dies ebenfalls Sanierungsarbeiten.

Denkmalgeschützte Altbauten sanieren

Viele ältere Gebäude stehen in Deutschland unter Denkmalschutz. Bei der Sanierung muss der Denkmalschutz berücksichtigt werden. Eigentümer sind bei der Sanierung verpflichtet, die Bausubstanz zu erhalten. Daher sollten sich Eigentümer, bevor Sie mit der Sanierung eines sehr alten Hauses beginnen, darüber informieren, ob das Gebäude ganz oder teilweise unter Denkmalschutz steht. Die Sanierung oder Modernisierung muss in enger Abstimmung mit der zuständigen Behörde erfolgen. Wenn nicht das ganze Haus, sondern beispielsweise nur die Fassade unter Denkmalschutz steht, haben Eigentümer bei den übrigen Gebäudeteilen relativ freie Hand.

Reihenfolge bei der Altbausanierung

Bei der Sanierung von Altbauten sollte eine bestimmte Reihenfolge eingehalten werden, um Probleme aufgrund der Sanierung und kostspielige Fehlinvestitionen zu vermeiden. Die Sanierung eines alten Hauses beginnt, falls erforderlich, mit dem Dach und erfolgt von außen nach innen.

  1. Dachsanierung
    Durch ein Dach ohne Wärmeisolierung entweicht bis zu einem Drittel der Heizenergie in die Umwelt. Bevor eine Wärmedämmung eingebaut wird, sollte jedoch geprüft werden, ob der Dachstuhl und die Dacheindeckung in Ordnung sind und keine Schäden beispielsweise durch Schädlingsbefall oder Feuchtigkeit vorliegen. Wenn diese Maßnahme mit dem Ausbau des Dachstuhls und dem Einbau eines oder mehrere Dachfenster einhergeht, kann zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Falls der Dachstuhl nicht als Wohnraum genutzt werden soll, ist der Einbau einer Wärmedämmung auf der obersten Geschossdecke günstiger als die nachträgliche Dämmung des Dachs.
  2. Fenster austauschen
    Alte 1-fach oder 2-fach verglaste Fenster haben wesentlich schlechtere Isoliereigenschaften als moderne Fenster mit einer 3-fach Verglasung. Wenn keine rechtlichen Vorgaben beispielsweise durch den Denkmalschutz, dem Einbau neuer Isolierfenster entgegenstehen, sollten ein Austausch vorgenommen werden.
  3. Keller sanieren
    Bei älteren Gebäuden, insbesondere wenn sie vor den Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, sind die Keller praktisch immer feucht. Durch die Feuchtigkeit kommt es häufig zu Salzausblühungen und Schimmelbefall. Das Mauerwerk leidet zudem unter der Feuchtigkeit. Es wird im Laufe der Jahre mürbe und brüchig. In den Mauern eines Kellers aufsteigende Feuchtigkeit kann durch horizontale Absperrungen gestoppt werden. Bei frei stehenden Häusern können die Kellerwände von außen nachträglich abgedichtet werden. Wenn eine äußere Abdichtung nicht möglich ist, können die Wände auch von innen durch geeignete Materialien abgedichtet werden. Nach der Trockenlegung und dem Abdichten können die Kellerwände ausgekleidet oder mit einem Sanierungsputz versehen werden.
  4. Kellerdecke isolieren
    Im Rahmen einer Altbausanierung werden die Kellerdecken meist mit einer nachträglichen Wärmedämmung ausgestattet. Mit dieser relativ preisgünstigen Maßnahme wird verhindert, dass die Kälte von unten in die Wohnräume eindringen kann. Die Wärmedämmschicht wird von unten an der Kellerdecke montiert.
  5. Heizung erneuern
    Erst wenn die Wärmedämmung der Gebäudehülle auf dem neuesten Stand ist, beginnen die Arbeiten im Inneren des Hauses. Der Einbau einer neuen Heizung zählt zu den Modernisierungsmaßnahmen, wird jedoch im Rahmen einer Sanierung meist ebenfalls vorgenommen. Je nach Größe des Hauses können Gas- und Öl-Brennwertheizungen, Wärmepumpen, Stückholz oder Pelletheizungen, Solarthermie Anlagen oder Blockheizkraftwerke für die Heizung und die Brauchwassererwärmung eingebaut werden.
  6. Elektroinstallation erneuern
    In der Regel wird bei einer Altbausanierung auch ein Teil oder die gesamte Elektroinstallation überprüft und gegebenenfalls erneuert. Diese Arbeiten sollten jedoch unbedingt einem Fachmann überlassen werden. Fehlerhafte Elektroinstallationen sind eine ständige Gefahrenquelle und können durch Kurzschlüsse und Überhitzung Brände verursachen.
  7. Wasserleitungen erneuern
    Bis in die 1950er-Jahre hinein errichteten Altbauten wurden oft Bleirohre für die Wasserleitungen verwendet. In den 1960er und 70er-Jahren wurden dann verzinkte Stahlrohre eingesetzt, die oft von innen rosten. Bei der Sanierung und Modernisierung eines Altbaus sollten daher die Wasserleitungen ebenfalls geprüft und erneuert werden.

Nachfolgende arbeiten, beispielsweise das Verlegen neuer Bodenbeläge, der Einbau eines neues Bades oder neuer Türenzählen zu den Modernisierungsmaßnahmen, mit denen der Wohnwert und der Komfort eines Hauses erhöht werden sollen.

Was kostet eine Altbausanierung?

Die Kosten für eine Altbausanierung richten sich nach dem ursprünglichen Zustand des Gebäudes und dessen Größe. In der folgenden Tabelle finden Bauherren ein paar Richtwerte für die Kosten der einzelnen Maßnahmen:

  1. Dachflächen erneuern
    Wenn das Dach neu gedeckt werden muss, sollten Eigentümer mit Kosten von rund 100 bis 120 pro m2 Dachfläche rechnen.
  2. Kosten für die Dachdämmung
    Die Dämmung des Dachs kostet etwa 80 bis 100 Euro je m2. Wenn nur die oberste Geschossdecke isoliert wird, sind die Kosten mit rund 50 Euro pro m2 etwas günstiger.
  3. Fassadendämmung
    Wärmeverbundsysteme für die Fassadendämmung kosten etwa 120 bis 150 Euro pro m2. Soll eine Vorhangfassade für die Wärmedämmung sorgen, müssen Bauherren mit Kosten von rund 180 bis 220 Euro pro m2 rechnen.
  4. Kosten 3-fach verglaste Fenster
    Je nach Ausführung der Fensterrahmen (Holz, Kunststoff, Aluminium) kosten 3-fach verglaste Isolierfenster in Standardgröße ca. 500 bis 800 Euro pro Stück.
  5. Keller abdichten
    Von Innen kostet die Abdichtung feuchter Kellerwände etwa 250 bis 300 Euro je m².. Bei einer Abdichtung von außen muss mit Kosten von rund 400 bis 500 Euro je m2 Mauerwerk gerechnet werden.
  6. Kellerdecke dämmen
    Der Einbau einer Dämmschicht unter die Kellerdecke ist relativ günstig. Je Quadratmeter müssen Eigentümer mit Kosten von etwa 25 bis 35 Euro rechnen.
  7. Neue Heizung einbauen
    Die Kosten für eine neue Heizungsanlage richten sich natürlich nach der Größe des Gebäudes. Für ein frei stehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 140 bis 150 Euro muss beim Einbau einer Gas-Brennwerttherme mit Kosten von etwa 4.000 bis 5.000 Euro gerechnet werden. Pelletheizungen kosten etwa 8.000 bis 12.000 Euro. Wenn Wärmepumpen oder Hybridheizungen eingebaut werden, können die Kosten bis auf ca. 25.000 bis 30.000 Euro steigen.
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Energieausweis nach der Altbausanierung

Nach dem Abschluss der Arbeiten, spätestens aber, wenn das Gebäude vermietet oder verkauft werden soll, müssen Eigentümer einen Energieausweis ausstellen lassen. Der Energieausweis enthält für Mieter und Hausbesitzer aufschlussreiche Informationen über den Energieverbrauch, den energetischen Sand des Gebäudes und informiert über die zu erwartenden Energiekosten.

Fördermittel für die Altbausanierung

Wer einen Altbau saniert, erhält von der KfW für die energetische Sanierung unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel. Dabei handelt es sich entweder um nicht rückzahlbare Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert bestimmte Maßnahmen bei der Sanierung einer alten Bestandsimmobilie. In verschiedene Bundesländern und Gemeinden können Bauherrn ebenfalls Fördermittel für die Sanierung eines Altbaus beantragen. Nicht gefördert werden Maßnahme, die dem Erhalt oder der Wiederherstellung der Statik des Hauses dienen. Auskunft erteilt entweder die zuständige Gemeinde oder für Zuschüsse von BAFA und KfW die Hausbank. Wichtig ist, dass die Fördermittel in der Regel vor Beginn der Baumaßnahmen beantragt werden müssen.

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