Ein Altbau hat Charme – oft auch gute Substanz. Aber er hat in der Regel erheblichen Sanierungsbedarf: veraltete Heiztechnik, unzureichende Dämmung, alte Fenster, Feuchteschäden im Keller, sanierungsbedürftige Bäder. Wer einen Altbau kauft oder geerbt hat, steht vor vielen Entscheidungen. Dieser Artikel erklärt, was bei einer Altbausanierung zu bedenken ist – von der Bestandsaufnahme bis zur Förderung.
Bestandsaufnahme: Was muss zuerst geprüft werden?
Vor jeder Sanierung steht die ehrliche Bestandsaufnahme. Dabei geht es nicht darum, was wünschenswert wäre, sondern was notwendig ist. Wichtige Punkte:
- Dach: Alter, Zustand der Dacheindeckung, Dachstuhl, Dachflächenfenster, Wärmedämmung
- Keller: Feuchtigkeit, Schimmel, Abdichtung, Wärmedämmung der Kellerdecke
- Heizung: Alter der Anlage, Energieträger (Öl/Gas – werden mittelfristig teurer und schwieriger ersetzbar)
- Fenster: Einfach-, Zweifach- oder Dreifachverglasung; Fugendichtigkeit
- Elektrik: Alter der Leitungen (vor 1970 oft Aluminium- oder PVC-Leitungen ohne Schutzerde)
- Wasserleitungen: Bleileitungen (bis ca. 1970) müssen ausgetauscht werden
- Außenwanddämmung: Besteht sie? Welche Stärke? Asbest in alten Fassadenplatten?
Ein Gutachter oder Energieberater kann eine professionelle Bestandsaufnahme durchführen und hilft, die Sanierungsreihenfolge festzulegen.
Sanierungsreihenfolge: Was zuerst?
Die Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen ist nicht beliebig. Wer zuerst die Heizung erneuert und danach die Außenwände dämmt, hat die neue Heizung zu groß ausgelegt. Die empfohlene Reihenfolge:
- Dach abdichten und dämmen (verhindert weitere Feuchteschäden, größter Wärmeverlust)
- Keller abdichten und Kellerdecke dämmen
- Fenster erneuern
- Außenwände dämmen (WDVS oder Innendämmung)
- Heizungsanlage erneuern (jetzt korrekt dimensionieren)
- Elektrik und Sanitär modernisieren
- Innenausbau (Böden, Wände, Bad)
Kosten einer Altbausanierung
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| Maßnahme | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Dachdämmung (100 m²) | 8.000–20.000 € |
| Neue Fenster (10 Stück, Dreifachverglasung) | 8.000–20.000 € |
| Außenwanddämmung WDVS (150 m²) | 12.000–30.000 € |
| Kellerabdichtung und Dämmung | 5.000–15.000 € |
| Neue Heizungsanlage (Wärmepumpe) | 12.000–25.000 € |
| Badezimmer komplett erneuern | 8.000–20.000 € |
| Elektrik komplett erneuern (EFH) | 8.000–15.000 € |
| Vollsanierung EFH (ca. 150 m²) | 80.000–200.000 € |
Förderprogramme für die Altbausanierung
Der Staat fördert energetische Sanierungen erheblich. Die wichtigsten Programme:
- BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude): Bis zu 70 % Förderung für einzelne Sanierungsmaßnahmen (Heizung, Dämmung, Fenster). Antrag über BAFA (Einzelmaßnahmen) oder KfW (Komplettsanierung).
- KfW-Kredit (KfW 261): Günstiger Kredit und Tilgungszuschuss für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus. Je effizienter das Ergebnis, desto höher der Zuschuss.
- Steuerliche Förderung (§ 35c EStG): Alternativ zur direkten Förderung: 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 € über 3 Jahre) von der Steuer absetzbar.
- Landesförderprogramme: Zusätzlich zu Bundesförderung bieten viele Bundesländer eigene Programme an – beim jeweiligen Landesprogramm informieren.
Altbau sanieren oder Neubau: Was ist wirtschaftlicher?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Altbauten haben oft gute Lage, solide Bausubstanz und Charme, den Neubauten nicht bieten. Eine Vollsanierung kann aber ähnlich teuer wie ein Neubau werden. Faustregel: Wenn die Sanierungskosten 70 % oder mehr des Neubaupreises erreichen, ist ein Neubau wirtschaftlich sinnvoller. Ein Energieberater oder Bausachverständiger kann helfen, diese Entscheidung faktenbasiert zu treffen.
FAQ
Was kostet die Sanierung eines Altbaus?
Das hängt stark vom Zustand und dem Umfang der Maßnahmen ab. Eine Vollsanierung eines Einfamilienhauses (ca. 150 m²) kostet grob 80.000 bis 200.000 Euro. Einzelne Maßnahmen sind deutlich günstiger – eine neue Heizung allein kostet 12.000–25.000 Euro, neue Fenster 8.000–20.000 Euro. Mit BEG-Förderung können Einzelmaßnahmen mit 15–70 % bezuschusst werden.
Welche Altbausanierung bringt die beste Rendite?
Die höchste Energieeinsparung und damit die beste Rendite erzielt man typischerweise mit: Dachdämmung (größter Wärmeverlustfaktor), Fenstererneuerung auf Dreifachverglasung, und Außenwanddämmung. Die Heizungsmodernisierung (Wärmepumpe statt Öl/Gas) bringt bei stark steigenden Energiepreisen ebenfalls gute Rendite – und ist häufig hoch gefördert.
Muss ich beim Altbau sanieren eine Genehmigung haben?
Reine Instandhaltungsmaßnahmen (Heizungstausch, Bad renovieren, Innenausbau) sind in der Regel genehmigungsfrei. Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild wesentlich verändern (Dachausbau, Fassadendämmung an Straßenfront, Anbauten) können genehmigungspflichtig sein. Beim Bauamt nachfragen.
Muss eine Wärmepumpe beim Altbau immer mit Fußbodenheizung kombiniert werden?
Nein, das ist ein weit verbreiteter Mythos. Moderne Luft-Wasser-Wärmepumpen arbeiten auch mit Heizkörpern effizient, wenn die Heizkörper ausreichend dimensioniert sind und das Gebäude gut gedämmt ist. Eine Heizlastberechnung vor dem Einbau zeigt, ob bestehende Heizkörper ausreichen oder getauscht werden müssen.
