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Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten


Risiken minimieren und solide bauen - durch Bodengutachten

Ein Baugrundgutachten kann Bauherren vor unerwarteten Problemen wie Setzungen oder Absackungen des Bodens bewahren. Kein Bauherr freut sich nach dem Einzug über Feuchtigkeit, Wandrisse oder gar gesundheitliche Schäden. Es kann sein, dass sich ein Traumgrundstück nicht oder zumindest nicht ohne zusätzliche Arbeiten als Baugrundstück eignet. Wer sich frühzeitig um ein Bodengutachten kümmert, baut auf solidem Grund und kann die Kosten für den zu erstellenden Wohn- oder Gewerbebau präzise kalkulieren.


Baugrundgutachten - gute Gründe sprechen dafür

Bauingenieure, Architekten und Bauunternehmen wissen, dass es im Verlauf der Erstellung eines Wohnhauses zu einer Vielzahl von Schwierigkeiten mit dem Baugrund kommen kann. Viele Einflussfaktoren sind nur für erfahrene Vermesser - sogenannte Sachverständige für Geotechnik - ersichtlich.

In einem Bodengutachten wird der Boden hinsichtlich seiner Tragfähigkeit geprüft. Es werden beispielsweise der zu erwartende Bemessungsgrundwasserstand und Altlasten festgestellt. Der optimale Zeitpunkt für die Gutachtenerstellung ist vor dem Grundstückskauf. Spätestens vor Planungsbeginn sollte das Gutachten abgeschlossen sein. Die Bodenbeschaffenheit beeinflusst die Last, die ein Fundament tragen kann.


Achtung - nachgiebiger Boden

Ein nachgiebiger Untergrund - z.B. ein Boden mit hohem Sandanteil - hat Auswirkungen auf die Tragfähigkeit des eigenen Fundaments und kann Wechselwirkungen mit den benachbarten Gebäuden auslösen. Die Tiefe des Grundwasserspiegels, die Menge des vorhandenen Grundwassers sowie die Fähigkeit des Bodens Wasser zu speichern, hat Einfluss auf den Bau eines Kellers. In einigen Fällen reichen zusätzliche Drainagen aus. In anderen Fällen ist es besser, komplett auf einen Keller zu verzichten.


Achtung - radioaktive Belastung im Boden durch Radon-Gas

In Gegenden mit Schwarzschiefer, Vulkan- und Granitgestein ist die Belastung durch natürlich vorkommendes Radon-Gas besonders hoch. Das Edelgas gilt als die zweithäufigste Ursache für das Auftreten von Lungenkrebs. Den Keller bzw. das Erdgeschoss speziell abzudichten oder ein Gebäude auf Stelzen zu setzen, sorgt dafür, dass sich keine radioaktive Belastung in den Räumen von Keller und Erdgeschoss sammelt, die dann in die übrigen Wohnräume vordringt.

Das Besondere an der Radon-Belastung ist, dass es innerhalb einer Grundstücksfläche zu stark unterschiedlichen Belastungen kommen kann. Besteht die Wahl zwischen mehreren Bauflächen, kann ein Grundstück geeignet sein, während auf einem anderen die Strahlenbelastung zu hoch ist. Ein Bodengutachten deckt das Vorkommen von Radon-Gasen auf und hilft, gesundheitliche Risiken zu vermeiden.


Achtung - illegale Mülldeponie oder Chemikalien

Eine detaillierte Analyse des Untergrundes gibt Aufschluss über eventuelle Altlasten, die sich im Boden verbergen. Beispielsweise ist es möglich, dass ein Grundstück in der Vergangenheit als illegale Mülldeponie genutzt wurde. Städte und Gemeinden in Ballungsräumen dehnen sich zunehmend aus. Was früher reiner Wiesengrund war, wird nach einigen Jahrzehnten zum beliebten Bauland.

Müll-Deponie auf einem Grundstück
Müll-Deponie auf einem Grundstück

Befanden sich auf dem ins Auge gefassten Baugrundstück in früheren Zeiten eine Gärtnerei oder ein Industriebetrieb, kann der Boden durch Chemikalien verunreinigt sein. In Städten jeder Größenordnung können sich Kriegsmittel im Untergrund befinden. Bauherren, die neu in eine Region ziehen, haben keine Ahnung, welche Altlasten unter der Bodenoberfläche lauern. Ist ein Bodentausch nötig, sind die zusätzlichen Kosten immens. Vermeintliche Grundstücksschnäppchen werden im Handumdrehen zur Kostenfalle.


Gutachten als Grundlage einer sachgerechten Planung

Im Jahr 2008 hat der Gesetzgeber beschlossen, dass in Deutschland Baugrundgutachten bauordnungsrechtlich vorgeschrieben sind. Ein Bodengutachten gehört zur Grundlage einer sachgerechten Planung. Da sich Grundstücke untereinander stark unterscheiden können, ist es nicht ausreichend, auf bestehende Bodengutachten von Nachbargrundstücken zurückzugreifen.

Der Grundstückseigentümer ist verantwortlich für alle Risiken, die von einem Baugrund ausgehen. Fehlt ein Bodengutachten und kommt es zu einem Schadensfall, müssen Bauherren für die Kosten der Schadensregulierung aufkommen. Neben Schäden am Bauwerk kann im Extremfall die öffentliche Sicherheit betroffen sein. Hat dagegen ein unabhängiger Gutachter eine geologische Untersuchung vorgenommen, haftet dieser für eventuelle Schäden. Bauherren, die ein Bodengutachten beauftragen, sind weitgehend auf der sicheren Seite. Was bleibt, ist das Baugrundrisiko.


Was kostet ein Bodengutachten?

In Anbetracht der Gesamtkosten, die für ein Hausbau-Projekt anfallen, lohnt sich die Investition. Die Kosten für eine Gutachtenerstellung ohne geotechnisch erforderliche Zusatzuntersuchungen liegen zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Sie sind geregelt in der Norm DIN 276, die als Grundlage der Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure - abgekürzt HOAI - dient. Insgesamt gibt es sieben unterschiedliche Kostengruppen.

Die Kosten für ein Baugrundgutachten fallen in die Kostengruppe 100 Grundstück sowie die untergeordnete Kostengruppe 120 Grundstücksnebenkosten. Die Norm DIN 276 bestimmt fünf Stufen der Kostenermittlung, die Auftraggebern einen umfassenden Überblick über die Preiszusammensetzung innerhalb einzelner Kostengruppen verschaffen. Sie bestehen aus der Angabe eines pauschalen Kostenrahmens, einer Kostenschätzung, der Berechnung der Kosten, einem Kostenanschlag sowie einer finalen Kostenfestlegung.


Grundlagen für ein Bodengutachten

Verantwortlich für die Durchführung der sogenannten bautechnischen Untersuchung zeichnet sich ein Sachverständiger für Geotechnik.

Die grundlegenden Normen sind DIN 4020 "Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke" und DIN 1054, welche die gültigen Sicherheitsnachweise in der Geotechnik beschreibt. Die Einhaltung von DIN 4020 ist zwingend notwendig, um die Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau nach DIN 1054 erbringen zu können.

Achtung: Wenn das Gutachten zu günstig erscheint -mangelhafte Gutachten, können die Folge sein


Es gibt Fälle, in denen Billiganbieter, eine bautechnische Untersuchung nicht nach den aktuell gültigen normativen Regelungen durchführen. Bauherren müssen wissen, dass die Inhalte eines Bodengutachtens nur extrem selten Gegenstand des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens sind. Es wird nicht geprüft, ob der Boden entsprechend den Anforderungen des Gebäudes untersucht wurde. Nur das Vorliegen eines Gutachtens wird zur Kenntnis genommen.

Diese Tatsache kann sich dahingehend auswirken, dass es - durch ein mangelhaftes Baugrundgutachten - aufgrund einer Unterdimensionierung der Gründung zu Bauschäden kommt oder Bauherren aufgrund einer Überdimensionierung der Gründung unwissentlich mehr bezahlen.

Es hat Vorteile, ein Bodengutachten regional in Auftrag zu geben. Ein ortskundiger und erfahrener Sachverständiger ist mit den hydrogeologischen Gegebenheiten ebenso vertraut wie mit den historischen Besonderheiten bezüglich eventueller Altlasten.


Zuordnung des Bodengutachtens in Kategorien

Bestimmend für die Art und den Aufwand geotechnischer Untersuchungen ist die Zuordnung des Bodengutachtens zu einer geotechnischen Kategorie. Die Kategorie Zuordnung ist abhängig von der Art und Größe des Bauwerks, den geologischen Verhältnissen und der Geländeform, dem Grundwasser, der Gefährdung durch Erdbeben sowie den Einflüssen aus der Umgebung.

Den wenigsten Aufwand macht ein Baugutachten, das der geotechnischen Kategorie 1 zugeordnet wird. Ein Gutachten der geotechnischen Kategorie 2 weist einen mittleren Schwierigkeitsgrad auf, während die geotechnische Kategorie 3 einen hohen Schwierigkeitsgrad voraussetzt.


Bestandteile einer bautechnischen Boden-Untersuchung

Im Mittelpunkt des Gutachtens stehen das Grundwasservorkommen, der Aufbau des Baugrunds und dessen Tragfähigkeit bzw. das Setzungsverhalten. Der Bauherr erhält eine präzise Beschreibung des Aufbaus, der Ausprägung sowie der Eigenschaften der einzelnen Bodenschichten. Wesentliche Bestandteile eines Baugrundgutachtens sind z. B.:

  • Angaben zum geplanten Bauwerk, Auftraggeber und Anschrift
  • Tiefenlage des Grundwassers am Sondierungstag
  • höchste und niedrigste Wasserstände
  • Art, Tragfähigkeit, Durchlässigkeit und Setzungsverhalten des Bodens
  • Angaben zu Bodenklassen und Bodengruppen
  • mögliche ökologische Belastungen inklusive Art und Umfang
  • bekannte oder vermutete Hindernisse wie Leitungen, Kanäle, Reste von Bauwerken
  • vermutete Kampfmittel
  • Auswirkungen der geplanten Baumaßnahmen auf die Umgebung

Bodengutachten werden in Bodenklassen eingeteilt

Ein wichtiger Bestandteil des Bodengutachtens sind die Bodenklassen, die sich in sieben Kategorien einteilen lassen. Offiziell wurden sie durch Homogenbereiche ersetzt, d. h. Bereiche, die in ihren Eigenschaften und der Bearbeitungsschwierigkeit vergleichbar sind. Zu den Eigenschaften zählen Dichte, Wassergehalt, Korngrößenverteilung, Massenanteile an Steinen, Blöcken und großen Blöcken usw.

Im privaten Wohnbau ist die Verwendung von Bodenklassen aufgrund ihrer einfachen Verständlichkeit nach wie vor gebräuchlich. Sie haben in der Praxis Einfluss auf die möglichen Ausführungen der Architektur eines Gebäudes sowie die Baukosten. Baufirmen kalkulieren die Kosten für den Aushub von Fundament und Keller über die Bodenklassen. In der Reihenfolge von eins bis sieben handelt es sich um:

  • Oberboden
  • fließende Bodenarten
  • leicht lösbare Bodenarten
  • schwer lösbare Bodenarten
  • leicht lösbarer Fels
  • schwer lösbarer Fels.

Zeigt ein Baugrundgutachten auf, dass Maßnahmen der Bodenverbesserung notwendig sind, kann es zu erheblichen Mehrkosten kommen. Wurde das Gutachten vor dem Grundstückskauf erstellt, kann der Bauherr entscheiden, ob er die wirtschaftlichen Nachteile in Kauf nimmt bzw. diese in die Gesamtkosten des Baus einkalkulieren.


Baugrundrisiko - ein unvermeidbares Restrisiko bleibt

Der Begriff Baugrund ist im Abschnitt 3.1 der Norm 4020 definiert als Boden und Fels inklusive sämtlicher Inhaltsstoffe. Auf einem Baugrund werden Bauwerke gegründet bzw. eingebettet. Zudem wird er durch die Baumaßnahmen beeinflusst. Zu den Inhaltsstoffen zählen die für ein Baugrundgutachten wichtigen Faktoren Grundwasser und Kontaminationen. Zu dem Thema des Risikoübergangs für den Baugrund bei Unterzeichnung des Vertrages haben sich zahlreiche Gerichte Gedanken gemacht. Ein Baugrundgutachten dient dazu, die Risiken zu minimieren.

Bodengutachten, die - ohne eine ausreichende Begründung - inhaltlich nicht den Anforderungen der Norm DIN 4020 genügen, stellen einen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik dar. Im Rahmen der Gutachtenerstellung sind Bodenstichproben zu entnehmen. Allerdings kann nur interpoliert - in dem Fall mit hoher Wahrscheinlichkeit bestimmt werden - wie die Bodenschichten zwischen den Stichprobenstellen verlaufen.


Untersuchung nach aktuellen Regeln der Technik

Da es sich um Wahrscheinlichkeitsaussagen handelt, ist in Abschnitt 3.5 der DIN 4020 der Begriff des Baugrundrisikos definiert als ein unvermeidbares Restrisiko. Wird ein Baugrund in Anspruch genommen, kann es zu unvorhersehbaren Erschwernissen und Wirkungen kommen. Dazu zählen Verzögerungen oder Schäden des Baus.

Es wird vorausgesetzt, dass der Bauherr - bzw. derjenige, der den Baugrund stellt - eine ordnungsgemäße Untersuchung der Baugrund- und Grundwasserverhältnisse in Auftrag gegeben hat und sämtliche Maßnahmen nach den aktuellen Regeln der Technik ausgeführt wurden. Die Norm geht zudem davon aus, dass der Bauausführende - z. B. ein Planungsingenieur oder Architekt - der Prüfungs- und Hinweispflicht zur Genüge nachgekommen ist.


Ein Restrisiko bleibt immer

In der Praxis bedeutet dies: Ein Baugrundrisiko ist für Bauherren, auch wenn sie umfassende geotechnische Untersuchungen beauftragen, nicht auszuschließen. Es ist möglich, dass ein großer Findling, unvorhersehbare Eigenschaften von Bodenschichten oder andere Vorkommnisse in der Erde zu nicht kalkulierten Mehraufwendungen führen können.

Allerdings darf dieses Restrisiko nicht als Entschuldigung für mangelhaft durchgeführte Gutachten durch fahrlässige Vermesser gelten. Baufirmen tendieren dazu, sich auf das Baugrundrisiko zu berufen und einen gültigen Bauvertrag infrage zu stellen, um zusätzliche Kosten in Form von sogenannten Nachträgen zu berechnen. Sie berufen sich darauf, dass die Verhältnisse von Boden und Grundwasser abweichend von den Angaben im Baugrundgutachten sind.


Wie lange dauert ein Bodengutachten?

Wie lange die Erstellung eines Gutachtens durch einen Sachverständigen für Geotechnik dauert, hängt davon ab, ob sich in der Ausführungsphase die Notwendigkeit zusätzlicher Untersuchen ergibt. Diese müssen mit dem Bauherren abgesprochen und von seiner Seite beauftragt werden.

Die Entnahme der Bodenproben durch Bohrarbeiten geht verhältnismäßig schnell. Auf vielen Grundstücken reichen drei Stunden an Arbeitszeit aus. Die Bodenproben werden im Anschluss einem Labor übergeben, das eine Auswertung vornimmt. Innerhalb einiger Tage liegen die Ergebnisse dem beauftragten Sachverständigen für Geotechnik vor.

Abhängig von seiner Arbeitsauslastung ist mit einer Zeitspanne von ein bis zwei Wochen zu rechnen bis das Bodengutachten fertig ausgearbeitet ist. Pauschal lässt sich sagen, dass von der Beauftragung des Gutachtens bis zur Aushändigung an den Bauherren weniger als ein Monat Zeit vergeht. Ist der Kauf eines Grundstücks sehr zeitkritisch, kann das Gutachten innerhalb weniger Tage erstellt werden. Voraussetzung ist, dass alle Sorgfaltspflichten und die anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden.

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