Die Bruttogeschossfläche, kurz BGF, taucht bei Bauplanung, Kostenschätzung, Bauantrag und Immobilienbewertung auf, und fast jedes Mal sorgt sie für Verwirrung. Ist sie dasselbe wie die Wohnfläche? Zählt der Keller mit? Und was ist mit der Garage? In diesem Ratgeber erklären wir verständlich, was die Bruttogeschossfläche ist, wie du die BGF berechnen kannst und wo die Unterschiede zu Geschossfläche und Wohnfläche liegen.
Was ist die Bruttogeschossfläche?
Die Bruttogeschossfläche ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Begrenzungen, also einschließlich der Wände. Sie wird in Deutschland üblicherweise nach der DIN 277 ermittelt, die Flächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau regelt. Die Norm unterscheidet drei Bereiche: Bereich a umfasst überdeckte und allseitig umschlossene Flächen wie Wohnräume, Bereich b überdeckte, aber nicht allseitig geschlossene Flächen wie offene Durchfahrten oder Loggien, Bereich c nicht überdeckte Flächen wie Dachterrassen. In der Regel werden Bereich a und b zur BGF gezählt, Bereich c wird gesondert ausgewiesen.
Wichtig: Die Normfassungen wurden mehrfach überarbeitet. Wenn du für einen Bauantrag, ein Gutachten oder eine Kostenermittlung rechnest, frag nach, welche Fassung verlangt wird, und lass dir die Berechnung vom Architekten bestätigen.
BGF, Geschossfläche und Wohnfläche: die Unterschiede
Diese drei Begriffe werden häufig verwechselt. Die BGF misst von Außenkante zu Außenkante. Die Geschossfläche im Sinne der Baunutzungsverordnung ist ein bebauungsplanrechtlicher Wert, der mit der Grundstücksgröße die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt. Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zählt nur die nutzbaren Wohnräume, mit teilweiser Anrechnung von Schrägen, Balkonen und Terrassen. Eine Beschreibung der Kennzahlen GRZ und GFZ liefert der Beitrag Berechnung der GRZ und GFZ.
| Begriff | Gemessen | Typische Verwendung |
|---|---|---|
| Bruttogeschossfläche (BGF) | Außenmaße aller Geschosse, DIN 277 | Kostenschätzung, Planung, Bewertung |
| Geschossfläche (BauNVO) | Nach Bebauungsplan und Landesrecht | GFZ, Baurecht |
| Wohnfläche (WoFlV) | Nutzbare Wohnräume, anteilig Balkon | Miete, Kaufvertrag, Förderung |
| Nutzfläche (NUF) | Innenmaße nach DIN 277 | Gewerbe, Bewertung |
BGF berechnen: Schritt für Schritt
Du brauchst die Außenmaße jedes Geschosses aus dem Bauplan oder dem Aufmaß. Beginne mit der Grundfläche des Erdgeschosses: Länge mal Breite des Gebäudes außen. Bei Grundrissen mit Vor- und Rücksprüngen teilst du die Fläche in Rechtecke und addierst sie. Dasselbe machst du für Obergeschoss, Untergeschoss und gegebenenfalls Dachgeschoss, soweit es als Geschoss zählt. Am Ende addierst du alle Geschosse.
Beispiel: Ein Einfamilienhaus misst außen 10 mal 9 Meter, also 90 Quadratmeter. Erdgeschoss und Obergeschoss haben dieselbe Fläche, das Kellergeschoss ebenfalls. Die BGF beträgt dann 3 mal 90, also 270 Quadratmeter. Hat der Anbau 3 mal 4 Meter (12 Quadratmeter) nur im Erdgeschoss, kommen diese 12 hinzu und die BGF liegt bei 282 Quadratmetern. Die Wohnfläche dieses Hauses wäre deutlich kleiner, denn Wände, Treppen, Technikräume und Keller zählen anders.
Was zählt zur Bruttogeschossfläche?
Die Zuordnung einzelner Bereiche ist der Teil, an dem die meisten Fehler passieren. Zur BGF zählen grundsätzlich alle überdeckten Flächen von Vollgeschossen, aber auch Keller, Technikräume, Treppenhäuser und Aufzugsschächte, sofern sie innerhalb der Gebäudehülle liegen. Die folgende Tabelle gibt eine Orientierung für typische Fälle im Einfamilienhaus. Maßgeblich sind immer Norm, Landesbauordnung und die Vorgaben deines Planers oder Gutachters.
| Bereich | Zählt zur BGF? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Erd- und Obergeschoss | Ja | Außenmaße inkl. Wände |
| Keller (beheizt oder unbeheizt) | Ja, als Geschoss | Auch Technik- und Abstellräume |
| Ausgebautes Dachgeschoss | Ja, soweit Geschoss | Abhängig von Höhe und Nutzung |
| Nicht ausgebautes Dachgeschoss | Meist nein oder separat | Je nach Norm und Zweck |
| Garage im Gebäude | Ja (Bereich a) | Auch Carport als Bereich b |
| Überdachter Balkon / Loggia | Bereich b | Oft gesondert ausgewiesen |
| Dachterrasse ohne Überdeckung | Bereich c | Nicht Teil der BGF im engeren Sinne |
| Außentreppen, Kellerlichtschächte | Nein | Außerhalb des Gebäudes |
Für Planungszwecke werden Garagen und Nebengebäude oft getrennt betrachtet. Wer eine Fertiggarage anbaut oder neu plant, findet Hintergründe im Beitrag Fertiggaragen kaufen, und die Kostenseite erläutert Garagenkosten.
Verbreitete Fehlannahme: BGF und Wohnfläche sind fast dasselbe
Viele Bauherren rechnen die BGF als Wohnfläche und wundern sich später über kleinere Zahlen im Kaufvertrag. In der Praxis liegt die Wohnfläche oft nur bei etwa 65 bis 85 Prozent der BGF, abhängig von Wandstärken, Treppenhaus, Keller, Technikräumen und Flurflächen. Dickere Wände, wie sie bei monolithischem Mauerwerk üblich sind, verschieben das Verhältnis zusätzlich. Mehr zu den Wandstärken im Beitrag Wienerberger Poroton.
Wofür brauchst du die BGF?
Die BGF dient zuerst als Basis der Kostenschätzung: Architekten und Bauträger geben Baukosten häufig pro Quadratmeter BGF an, weil diese Fläche aus frühen Entwürfen schnell ableitbar ist. Ein Kostenrahmen wird dadurch vergleichbar, auch wenn der Wert nur eine grobe Orientierung ist. Zweitens spielt die BGF in Honorarberechnungen, Gebäudebewertungen und Statistiken eine Rolle. Drittens fließt sie in baurechtliche Nachweise ein, etwa wenn Geschossflächenzahlen im Bebauungsplan eingehalten werden müssen. Dabei wird allerdings nach dem Landesrecht und der BauNVO gerechnet, nicht automatisch nach DIN 277.
Viertens benötigen Energieberater und Gutachter die Flächen für Nachweise nach dem Gebäudeenergiegesetz. Auch hier gelten eigene Bezugsgrößen wie Nutzfläche oder Gebäudenutzfläche, die von der BGF abweichen. Wer Förderanträge stellt, sollte deshalb nicht einfach die BGF eintragen, sondern die in den Formularen definierte Fläche verwenden.
BGF und Baukosten: Die grobe Rechnung
Wenn du Baukosten pro Quadratmeter BGF hörst, bezieht sich die Zahl auf die gesamte Außenfläche der Geschosse einschließlich Keller. Ein Anbieter, der mit einem niedrigen Preis pro Quadratmeter Wohnfläche wirbt, rechnet anders als ein Architekt, der mit BGF kalkuliert. Vergleiche deshalb nur Angebote mit gleicher Bezugsgröße. Ein einfaches Vorgehen: Rechne alle Angebote auf einen Preis pro Quadratmeter BGF um und prüfe, was jeweils enthalten ist, also Keller, Außenanlagen, Nebenkosten und Baunebenkosten. Wie du Massivbauweisen und Hersteller einordnest, zeigt auch die Übersicht der Top-Anbieter im Massivhausbau.
Typische Fehler bei der Flächenberechnung
Ein häufiger Fehler ist, Innenmaße statt Außenmaße zu verwenden. Dann fehlen die Wandflächen und die BGF fällt zu klein aus. Ebenso verbreitet: Geschosse mit unterschiedlichen Grundrissen werden pauschal gleichgesetzt. Auch die Dachschrägen führen zu Irrtümern, weil Flächen unter niedrigen Höhen bei der Wohnfläche reduziert werden, bei der BGF aber nicht. Bei Anbauten und Wintergärten stellt sich oft die Frage, ob sie beheizt oder unbeheizt sind. Diese Unterscheidung beeinflusst je nach Zweck die Zuordnung.
Ein weiterer Stolperstein sind Bestandsgebäude: Alte Pläne sind selten zuverlässig, Umbauten wurden nicht eingetragen. Verlass dich nicht auf Pläne aus den Unterlagen des Verkäufers, sondern miss nach oder beauftrage ein Aufmaß. Gerade bei Sanierungen kann das mehrere Prozent Abweichung ergeben, die sich auf Kosten und Förderung auswirken. Informationen zu Dach und Flachdachkonstruktionen liefern die Beiträge Umkehrdach und Dachdämmung Kosten.
Tools und Hilfen zum BGF berechnen
Für die Praxis genügt oft eine Tabellenkalkulation. Lege für jedes Geschoss eine Zeile an, trage Länge und Breite der Rechtecke ein und summiere. Zur Kontrolle misst du die Gesamtgrundfläche nochmals im Grundrissplan oder mit einem Laserentfernungsmesser. Wer mit CAD-Plänen arbeitet, kann Flächen direkt auslesen. Besprich das Ergebnis mit dem Planer, denn Normfassung und Bezugsgröße sind entscheidend, und halte die Berechnungsgrundlage schriftlich fest.
Beispielrechnung: Einfamilienhaus mit Keller und Garage
Zur Veranschaulichung ein durchgerechnetes Beispiel mit angenommenen Maßen. Das Haus misst außen 11 mal 9 Meter und hat Keller, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Die Garage ist angebaut und misst 3 mal 6 Meter. Die Dachgeschossfläche ist durch Schrägen kleiner, wird in diesem Beispiel aber vereinfacht mit 8 mal 9 Metern angesetzt.
| Geschoss | Berechnung | Fläche in m² |
|---|---|---|
| Keller | 11 × 9 | 99 |
| Erdgeschoss | 11 × 9 | 99 |
| Dachgeschoss (ausgebaut) | 8 × 9 | 72 |
| Angebaute Garage | 3 × 6 | 18 |
| Summe BGF | 288 |
Die Wohnfläche dieses Hauses läge je nach Aufbau grob bei 130 bis 150 Quadratmetern, wenn der Keller nicht zu Wohnzwecken zählt. Das Beispiel zeigt, warum Angaben ohne Bezugsgröße wenig aussagen. Frag deshalb immer, ob eine Zahl für BGF, Wohnfläche oder Nutzfläche steht, und wie Keller und Nebenräume berücksichtigt wurden.
Besonderheiten bei Sanierung und Anbau
Bei einer Aufstockung oder einem Anbau erhöht sich die BGF unmittelbar, und damit auch Genehmigungs- und Kostenfragen. Prüfe vor jedem Plan, ob die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl des Bebauungsplans noch Spielraum lassen. Bei Dachausbauten spielt zusätzlich die Raumhöhe eine Rolle, und bei Kellerumnutzungen müssen Belichtung, Fluchtwege und Feuchteschutz stimmen. Lass dich von einem Architekten oder Bauvorlageberechtigten beraten, weil die baurechtliche Einordnung je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt.
BGF im Kaufvertrag und bei der Finanzierung
Banken und Gutachter nutzen die BGF vor allem bei Beleihungswertermittlungen, bei Neubauten oft zusammen mit dem Bauvolumen. Im Kaufvertrag und Exposé sollte dagegen die Wohnfläche stehen, weil sie rechtlich für Preis und Mietrecht maßgeblich ist. Taucht in Unterlagen nur die BGF auf, frag nach der Berechnungsgrundlage und lass dir die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung separat nachweisen. Das schützt dich vor überhöhten Quadratmeterpreisen, weil ein Preis pro Quadratmeter BGF deutlich niedriger wirkt als derselbe Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. Prüfe außerdem, ob Terrassen, Balkone und Dachterrassen eingerechnet wurden und mit welchem Anteil, denn gerade dort schwanken die Ansätze stark und beeinflussen den Endpreis spürbar.
FAQ: Bruttogeschossfläche
Wie berechnet man die Bruttogeschossfläche?
Du addierst die Grundflächen aller Geschosse nach den Außenmaßen. Bei komplexen Grundrissen teilst du die Fläche in Rechtecke auf.
Ist die BGF gleich der Wohnfläche?
Nein. Die Wohnfläche ist meist deutlich kleiner, weil Wände, Technik, Treppen und teilweise Keller nicht zählen.
Zählt der Keller zur Bruttogeschossfläche?
In der Regel ja, wenn er Teil des Gebäudes ist. Für baurechtliche Nachweise gelten aber eigene Regeln.
Was ist der Unterschied zwischen BGF und GFZ?
Die BGF ist eine Gebäudefläche. Die GFZ ist eine Verhältniszahl aus Geschossfläche und Grundstücksfläche aus dem Bebauungsplan.
Wofür braucht man die BGF?
Für Kostenschätzungen, Bewertungen, Honorarberechnungen und teilweise für Nachweise. Der Verwendungszweck bestimmt die genaue Berechnungsweise.
Zählen Garage und Carport zur BGF?
Eine Garage im Gebäude zählt in der Regel zur BGF. Ein offener Carport wird häufig als überdeckte, nicht allseitig geschlossene Fläche gesondert geführt.
