Nebenkosten beim Hauskauf: Was dich zusätzlich erwartet

Der Kaufpreis ist beim Immobilienerwerb nur ein Teil der Rechnung. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss zusätzlich mit Nebenkosten beim Hauskauf von ungefähr 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Diese Kaufnebenkosten werden fast immer aus Eigenkapital gezahlt, weil Banken sie ungern mitfinanzieren. In diesem Ratgeber zeigen wir dir, welche Posten dazugehören, wie hoch sie je nach Bundesland ausfallen, wie du sie berechnest und wo du sparen kannst. Die Angaben sind Größenordnungen, die sich durch Gesetzesänderungen verschieben können.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Es gibt feste Posten, die bei jedem Kauf anfallen, und variable, die vom Einzelfall abhängen. Zu den festen Posten zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn du über einen Makler kaufst. Hinzu kommen Posten, die nicht direkt vom Kauf, aber vom Einzug abhängen, etwa Umzug, Renovierung oder neue Möbel.

Rechnerisch ergibt sich dadurch ein Gesamtanteil von etwa 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises, wobei der untere Bereich für einen Kauf ohne Makler in einem Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer gilt.

Grunderwerbsteuer: Der größte Einzelposten

Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Sie ist beim Kauf einer Immobilie fast immer der größte Kostenblock. Bayern hat mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz, in mehreren Ländern gelten 6,5 Prozent. Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet; bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können unter Umständen separat ausgewiesen werden und mindern dann die Bemessungsgrundlage. Das sollte aber unbedingt mit dem Notar besprochen werden, weil überhöhte Ansätze steuerlich nicht anerkannt werden. Details zur Steuer findest du im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.

Notar und Grundbuch

Beim Immobilienkauf ist eine notarielle Beurkundung Pflicht. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn, sorgt für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, wickelt die Kaufpreiszahlung ab und beantragt die Eigentumsumschreibung. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und liegen insgesamt etwa bei 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, inklusive Grundbuchkosten. Eine ausführliche Aufstellung findest du im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf. Zum Eintrag ins Grundbuch gibt unser Beitrag Grundbucheintrag weitere Hinweise, und die Rolle der Sicherung vor der Umschreibung erklärt der Beitrag zur Auflassungsvormerkung.

Maklerprovision: Seit 2020 geteilt

Bei Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch Verbraucher gilt seit Dezember 2020: Die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, und der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Üblich ist ein Käuferanteil von ca. 3 bis 3,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, je nach Region. Eine verbreitete Fehlannahme lautet, die Provision sei gesetzlich festgelegt. Tatsächlich ist sie verhandelbar, nur die Aufteilung ist geregelt. Frage vor Beauftragung, welche Leistungen der Makler für sein Geld erbringt, und lass die Provision schriftlich festhalten.

Beispielrechnung: Kaufpreis 400.000 €

Dazu kommen Rücklagen für Renovierung und Umzug. Wer zusätzlich eine Finanzierung benötigt, sollte mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einplanen, damit das Darlehen auf dem Kaufpreis basiert. Wenn du neu baust statt kaufst, entfallen Maklerkosten, aber es kommen Baunebenkosten hinzu; ein Beispiel ist das Honorar des Architekten, das wir im Beitrag zu den HOAI-Leistungsphasen beschreiben. Eine Aufstellung der Posten beim Neubau liefert der Beitrag zu den Baunebenkosten.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland im Überblick

Die Sätze unterscheiden sich spürbar und können sich ändern. Die folgende Tabelle gibt die Größenordnung nach aktuellem Wissensstand an. Prüfe vor dem Kauf den Satz auf der Seite deines Finanzamts.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt der Unterschied zwischen 3,5 und 6,5 Prozent immerhin 12.000 €. Das ist ein Grund, die Nebenkosten schon bei der Wahl der Region einzukalkulieren.

Bestandsimmobilie, Neubau und Bauträger im Vergleich

Die Nebenkosten unterscheiden sich je nach Art des Erwerbs. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fallen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eventuell Makler an. Wer von einem Bauträger kauft, zahlt Grunderwerbsteuer in der Regel auf Grundstück und Bauleistung, wenn beides in einem Vertrag verbunden ist. Wer ein Grundstück kauft und separat baut, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück, hat aber zusätzliche Baunebenkosten für Planung, Genehmigung, Anschlüsse und Außenanlagen. Dieser Unterschied kann die Gesamtrechnung stark verändern, deshalb lohnt es sich, bei Bauträgerverträgen die Vertragskonstruktion zu verstehen.

Checkliste vor dem Kaufvertrag

Bevor du unterschreibst, solltest du folgende Punkte klären: Wie hoch sind alle Kaufnebenkosten in Euro, und ist das Eigenkapital dafür vorhanden? Welche Posten sind noch offen, etwa Gutachten oder Gebühren der Bank? Gibt es Altlasten oder Rechte im Grundbuch, die den Wert mindern? Wie hoch ist der Sanierungsbedarf, und ist ein Energieberater eingebunden? Gibt es Vorkaufsrechte der Gemeinde? Ein sorgfältiger Check spart im Ernstfall mehrere Tausend Euro. Notiere dir die Antworten und bespreche sie mit dem Notar, bevor der Beurkundungstermin stattfindet. Der Entwurf des Kaufvertrags muss dir mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen, so ist es für Verbraucherverträge üblich geregelt; nutze diese Zeit.

Finanzierung: Wie viel Eigenkapital brauchst du?

Banken erwarten häufig, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst trägst, besser sind 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. Mit weniger Eigenkapital steigen meist die Zinsen, weil das Risiko für die Bank größer ist. Bei der Planung hilft eine einfache Rechnung: Kaufpreis plus Nebenkosten plus geplante Renovierung ergibt den Gesamtbedarf. Davon ziehst du dein Eigenkapital ab, der Rest ist der Darlehensbedarf. Plane außerdem einen Puffer für Unvorhergesehenes ein, zum Beispiel für eine defekte Heizung. Förderprogramme für Familien oder energieeffiziente Gebäude können den Finanzierungsbedarf senken, ihre Bedingungen ändern sich allerdings regelmäßig.

Sonderfälle: Erbbaurecht, Familie und Versteigerung

Nicht jeder Kauf läuft nach dem gleichen Muster ab. Beim Erbbaurecht gehört dir das Gebäude, aber nicht das Grundstück; du zahlst dafür einen laufenden Erbbauzins, und die Kaufnebenkosten fallen auf den Wert des Erbbaurechts an. Kaufst du innerhalb der Familie, etwa von Eltern oder Geschwistern, kann die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen entfallen, zum Beispiel bei Verwandten in gerader Linie. Bei Zwangsversteigerungen entfallen Maklerkosten und teilweise Notarkosten, dafür gelten andere Gebühren und ein höheres Risiko, weil du das Objekt oft nicht von innen besichtigen kannst. Lass dich in jedem dieser Fälle von einem Fachmann beraten, weil Steuerfolgen und Vertragsdetails schnell komplex werden.

Energetische Sanierung als versteckter Kostenblock

Besonders bei Altbauten entstehen nach dem Kauf oft Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz, zum Beispiel zum Austausch alter Heizkessel oder zur Dämmung bestimmter Bauteile. Diese Kosten gehören nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn, wirken sich aber sofort auf dein Budget aus. Lass dir den Energieausweis zeigen und schätze Sanierungskosten schon vor dem Kauf grob ab. Ein Energieberater kann die Maßnahmen priorisieren und auf mögliche Förderungen hinweisen. So vermeidest du, dass nach der Schlüsselübergabe plötzlich fünfstellige Beträge zusätzlich anfallen, und kannst im Zweifel den Kaufpreis verhandeln.

Nebenkosten senken: Wo ist Spielraum?

Die Grunderwerbsteuer ist nicht verhandelbar, aber du kannst bewegliche Gegenstände korrekt abgrenzen, wenn sie im Kaufvertrag aufgeführt sind. Beim Makler lässt sich die Provision manchmal verhandeln, und ein Kauf ohne Makler spart sie vollständig. Bei Notar und Grundbuch gibt es kaum Einsparpotenzial, weil die Gebühren gesetzlich geregelt sind. Sinnvoll ist es, bei der Finanzierung auf Bereitstellungszinsen zu achten und Angebote verschiedener Banken zu vergleichen. Auch Modernisierungskosten lassen sich oft steuern, wenn du Prioritäten setzt und Eigenleistung einplanst.

Typische Fehler bei der Kalkulation

Die häufigsten Fehler: Die Nebenkosten werden nicht ins Eigenkapital eingerechnet, die Renovierung wird unterschätzt oder die laufenden Kosten für Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung werden vergessen. Auch bei der Finanzierung wird manchmal übersehen, dass die Bank oft mindestens 20 Prozent Eigenkapital erwartet, ohne die Nebenkosten einzubeziehen. Prüfe außerdem frühzeitig den energetischen Zustand der Immobilie, weil Sanierungspflichten auf dich zukommen können.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Nach dem Kauf folgen die laufenden Kosten: Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Instandhaltung. Als Faustregel planen viele Eigentümer jährlich etwa 1 Prozent des Gebäudewerts für Instandhaltung ein. Das ist keine feste Regel, hilft aber bei der Budgetierung. Bei älteren Häusern kann der Wert höher liegen.

Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Hauskauf (FAQ)

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Als Größenordnung ca. 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises, abhängig von Bundesland, Makler und Einzelfall.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken erlauben es gegen höhere Zinsen oder bei sehr guter Bonität, üblich ist jedoch eine Zahlung aus Eigenkapital.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Nur die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist bei Privatkäufern gesetzlich vorgegeben, nicht die Höhe.

Was gehört noch zu den Kosten nach dem Kauf?

Renovierung, Umzug, Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltungsrücklage.

Sind Nebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei selbst genutzten Immobilien in der Regel nicht. Bei Vermietung können Teile abschreibbar sein, hier hilft ein Steuerberater.