Um auf seinem Grundstück bauen zu dürfen, bedarf es einer sogenannten Baugenehmigung. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss vom Bauherr ein Bauantrag gestellt werden. Bei schwierigen Fällen empfiehlt sich manchmal eine Bauvoranfrage, die Unsicherheiten im Vorfeld abklären kann.
Mit einem Bauantrag müssen verschiedene Unterlagen wie das Bauantragsformular, Planzeichnungen und technische Beschreibungen eingereicht werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten. In den Rechtsverordnungen der einzelnen Bundesländer wird genau beschrieben, welche Unterlagen der jeweiligen Behörde vorgelegt werden müssen.
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben muss die Baugenehmigung auf der Baustelle zur Verfügung stehen.
Die Baugenehmigung und ihre Bedeutung für den Bauherrn
Ein Gebäude ohne eine Baugenehmigung zu errichten stellt ein unermessliches Risiko dar und ist mit hohen Geldstrafen verbunden. Noch vor dem eigentlichen Baubeginn wird im Rahmen einer Baugenehmigung überprüft, ob bestimmte Vorschriften eingehalten werden. Sie stellt eine Art eingeschränkte Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde dar.
Ein wichtiger Fakt ist jedoch, dass im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens nicht auf die Einhaltung sämtlicher Vorschriften des öffentlichen Rechts geprüft wird. Um diese Vorschriften sollte sich der Bauherr in eigener Verantwortung Sorge tragen. Vor dem Bauantrag ist zudem zu überprüfen, ob das Vorhaben überhaupt genehmigungspflichtig ist.
Im Zweifelsfall sollte immer eine professionelle Rechtsberatung in Anspruch genommen werden. Schließlich ist ein Bauvorhaben meist mit hohen Investitionssummen verbunden, die nicht ohne Weiteres aufgrund von Unachtsamkeit riskiert werden sollten.
Das Baugenehmigungsverfahren im Überblick
Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben muss vor Baubeginn von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Dazu muss bei der unteren Baubehörde ein Bauantrag eingereicht werden. Genaue Regelungen findet man in der Landesbauordnung (LBO) des jeweiligen Bundeslandes. Neben dem Bauantragsformular sind zahlreiche Unterlagen bei der unteren Baubehörde einzureichen, um eine (Baugenehmigung) einzufordern. Diese Behörde ist in der Regel im zuständigen Landratsamt zu finden.
Der Bauantrag sollte von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Je nach Größe des Bauvorhabens und je nach Bundesland kann das beispielsweise ein Architekt, ein Bauingenieur, ein Bautechniker oder ein Meister des Zimmerer- oder Maurerhandwerks sein. Eine Umstellung auf das elektronische Bau- und Genehmigungsverfahren ist in Vorbereitung. Es sollte beachtet werden, dass eine erteilte Baugenehmigung nach einer bestimmten Zeit wieder erlischt. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren kann im entsprechenden Fall die Wartezeit verkürzen. Dafür hat der Bauherr mehr Eigenverantwortung als beim gewöhnlichen Verfahren. Dieses Verfahren wird auch als Kenntnisgabeverfahren bezeichnet.
Wenn wichtige Fragen im Vorfeld geklärt werden müssen, empfiehlt es sich vor der Abgabe des Bauantrags, eine sogenannte Bauvoranfrage zu stellen. So kann schon vor dem eigentlichen Planungsbeginn zum Beispiel geklärt werden, ob bestimmte Nutzungen in bestimmten Größenordnungen überhaupt zulässig sind. Die Bauvoranfrage kann auf diese Weise unnötige Planungskosten verhindern.
Der Bauantrag und das Bauantragsformular
Neben dem Bauantragsformular sind die sogenannten Bauvorlagen für eine (Bau-genehmigung) gemäß Bauvorlagenverordnung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Dazu zählen zum Beispiel Zeichnungen vom Bauwerk, die bei einem Einfamilienhaus in der Regel im Maßstab 1:100 angefertigt wurden. Darüber hinaus ist ein amtlicher Lageplan bei der Behörde vorzulegen.
Eine Baubeschreibung, ein Entwässerungsplan und die technischen Nachweise wie beispielsweise die Wärmeschutz- und Sicherheitsnachweise sind ebenfalls ein wichtiger Bestandteil eines Bauantrags. Außerdem sind bestimmte Berechnungen einzureichen. Dazu zählen die Kosten, die bebaute Fläche und der umbaute Raum, die Nutzfläche sowie die Geschoss- und Grundflächenzahl.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) definiert die Relation zwischen der Geschossfläche der Vollgeschosse und der Fläche des Grundstücks. Die Grundflächenzahl (GRZ) hingegen die überbaute Fläche des Grundstücks.
