Warum werden Baufinanzierungen überhaupt abgelehnt?
Das Warten auf eine Zusage der Baufinanzierung ist wahrscheinlich eine der stressigsten Zeiten beim Kauf einer Immobilie. Die größte Sorge für Menschen, die eine Baukredit beantragen, ist die Angst, dass ihnen der Kredit verweigert wird. Zum Glück lassen sich viele Fehler vermeiden, wenn man sich im Vorfeld darauf richtig vorbereitet.
Wir haben die 10 häufigsten Gründe für Baufinanzierungsabsagen oder Baukreditänderungen aufgeführt. Sie beziehen sich auf Gründe, die wir als Kreditnehmer beeinflussen können und Gründe, auf die wir keinen Einfluss haben.
Hier sind 10 Gründe die einen Kreditantrag stark beeinflussen:
Grund 1 - Der Wert der Immobilie ist zu niedrig – und was das für Ihre Finanzierung bedeutet
Sie fragen sich wahrscheinlich, warum die Bank den Wert der gekauften Immobilie, für zu niedrig hält? Leider sind Preisabschläge möglich. Wenn Sie die Immobilienpreise verfolgen, können Sie sicher sein, dass die Preise aktuell auf einem Höchststand verweilen.
Bei der Bewertung eines Kreditantrags analysiert die Bank, ob die Immobilie, die Sie kaufen wollen, dem Marktwert entspricht. Zu diesem Zweck wird ein Immobiliengutachten erstellt (Schätzung). Manche Banken nehmen eine solche Schätzung selbst vor, andere beauftragen damit einen mit der Bank kooperierenden Gutachter. Einige Banken akzeptieren auch ein vom Antragsteller erstelltes Gutachten, es ist nur wichtig, dass eine solche Person über die entsprechenden Qualifikationen verfügt und auf der Liste der von der Bank akzeptierten Gutachter steht.
Nehmen wir ein Beispiel:
Sie kaufen eine Wohnung von einem Bauträger für 500.000 EUR, zusätzlich veranschlagen Sie 75.000 EUR für die Fertigstellung und Nebenkosten, so dass die Kosten für die gesamte Investition 575.000 EUR betragen. Die Bank bewertet Ihre Immobilie mit 520.000 EUR. Warum berechnet die Bank einen Abschlag?
Warum bewertet die Bank meine Immobilie mit niedrigeren Preisen?
Denn für die Immobilienbewertung werden Kaufpreise aus den Vorjahren herangezogen, wenn sich herausstellt, dass es in Ihrer Gegend keine Preise gab, wird die Bank den Wert der Immobilie auf der Grundlage von Durchschnittspreisen schätzen und nicht die tatsächlichen Baukosten bzw. Kaufkosten heranziehen.
Was bedeutet das? Wenn Sie einen Baukredit mit einer Anzahlung von 10% oder 20% beantragen, verlangt die Bank die Anzahlung vom Schätzwert (d.h. 520.000 EUR), so dass Ihre Anzahlung höher sein muss (Sie müssen die Differenz zwischen 575.000 EUR und 520.000 EUR abdecken).
Grund 2 - Zu wenig Eigenkapital: Warum es ohne Rücklagen schwierig wird
Ein häufiger Ablehnungsgrund bei Baufinanzierungen ist ein zu geringes Eigenkapital. Zwar bieten einige Banken Finanzierungen mit nur 5–10 % Eigenkapital an, jedoch gehen damit oft höhere Zinssätze und strengere Kreditbedingungen einher. Die meisten Kreditinstitute erwarten heute einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % – insbesondere in Zeiten steigender Zinsen.
Warum ist Eigenkapital so wichtig? Es reduziert das Risiko für die Bank, da es zeigt, dass der Kreditnehmer über finanzielle Rücklagen verfügt. Wer nur mit wenig oder gar keinem Eigenkapital finanzieren will, muss nicht nur mit Ablehnungen rechnen, sondern auch mit höheren monatlichen Raten. Außerdem verlangen viele Banken, dass zumindest die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer etc.) aus eigenen Mitteln getragen werden.
Tipp: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser die Konditionen – und desto wahrscheinlicher die Zusage.
Grund 3 - Schlechte Bonität: Diese Fehler kosten Sie den Kredit
Die Bonität ist das A und O bei der Kreditvergabe. Banken prüfen Ihre Kreditwürdigkeit sehr genau – das bedeutet: Schufa-Auskunft, Einkommen, bestehende Kredite und laufende Verpflichtungen werden detailliert analysiert.
Ein negativer Schufa-Eintrag, unregelmäßige Zahlungseingänge oder eine hohe Verschuldung können schnell zur Ablehnung führen. Auch häufige Kontowechsel oder verspätete Ratenzahlungen aus der Vergangenheit werfen Fragen zur finanziellen Zuverlässigkeit auf.
Tipp: Fordern Sie frühzeitig eine kostenlose Selbstauskunft bei der Schufa an, um mögliche Einträge zu prüfen und gegebenenfalls zu bereinigen.
Grund 4 - Instabiles Einkommen: Probezeit, Selbstständigkeit & Co. als Risiko
Nicht nur die Höhe des Einkommens zählt – auch die Regelmäßigkeit ist entscheidend. Wer befristet angestellt ist, sich in der Probezeit befindet oder selbstständig ohne langjährige Einkommensnachweise, wird es bei der Baufinanzierung schwerer haben.
Banken bevorzugen stabile, langfristige Einkommen – idealerweise aus unbefristeter Anstellung. Bei Selbstständigen oder Freiberuflern sind mindestens die letzten zwei bis drei Steuerbescheide und Bilanzen erforderlich.
Tipp: Planen Sie Ihre Baufinanzierung idealerweise außerhalb der Probezeit und sorgen Sie für einen soliden Finanznachweis – gerade als Selbstständiger.
Grund 5 - Hohe laufende Kosten: Wenn Ihr Budget zu knapp kalkuliert ist
Auch wenn das Einkommen gut erscheint, können hohe laufende Ausgaben die Kreditwürdigkeit erheblich schmälern. Banken prüfen genau, wie viel vom Einkommen nach Abzug aller Fixkosten übrig bleibt – das sogenannte „Haushaltsnetto“.
Zu den regelmäßigen Ausgaben zählen unter anderem:
- Miete (sofern noch keine Immobilie gekauft wurde),
- Versicherungen,
- Leasingverträge oder Autofinanzierungen,
- Unterhaltszahlungen,
- Konsumkredite.
Tipp: Prüfen Sie im Vorfeld, ob es Möglichkeiten gibt, laufende Verpflichtungen zu reduzieren oder Kredite abzulösen. Je niedriger Ihre Ausgaben, desto besser stehen Ihre Chancen.
Grund 6 - Fehlende oder unklare Unterlagen: Wenn Dokumente zum Stolperstein werden
Ein häufiger, aber vermeidbarer Grund für Verzögerungen oder Ablehnungen ist die unvollständige Einreichung der Unterlagen. Banken benötigen eine Vielzahl an Dokumenten zur Prüfung des Antrags – von Gehaltsnachweisen über Kontoauszüge bis zu Objektunterlagen.
Fehlen wichtige Nachweise, kann das den Entscheidungsprozess nicht nur verzögern, sondern auch negativ beeinflussen – etwa, wenn Fristen verstreichen oder Rückfragen nicht beantwortet werden. Ein Kredit ohne Kontoauszug ist bei den meisten Banken nicht möglich.
Tipp: Arbeiten Sie mit einer vollständigen Checkliste und bereiten Sie alle Unterlagen sorgfältig vor. So zeigen Sie der Bank, dass Sie zuverlässig und gut vorbereitet sind.
Grund 7 - Negative Schufa-Einträge: So gefährlich sind kleine Versäumnisse
Schon ein einzelner negativer Eintrag bei der Schufa – etwa durch eine vergessene Handyrechnung – kann zur Kreditablehnung führen. Auch erledigte Einträge bleiben je nach Art für mehrere Jahre gespeichert und beeinflussen die Bonitätsbewertung.
Banken sehen in solchen Einträgen ein erhöhtes Ausfallrisiko – selbst wenn es sich nur um kleinere Beträge handelte.
Tipp: Prüfen Sie regelmäßig Ihre Schufa-Auskunft und lassen Sie veraltete oder fehlerhafte Einträge löschen. Die Schufa bietet einmal jährlich eine kostenlose Selbstauskunft.
Grund 8 - Die Immobilie selbst ist problematisch: Grundbuch, Baugenehmigung, Zustand
Nicht nur Ihre persönlichen Finanzen, sondern auch die Immobilie selbst wird auf „Herz und Nieren“ geprüft. Unvollständige oder widersprüchliche Baupläne, fehlende Genehmigungen oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse können zur Ablehnung führen.
Auch Probleme im Grundbuch – etwa Wegerechte, Wohnrechte oder Grundschulden Dritter – können kritisch sein.
Tipp: Sorgen Sie für vollständige, aktuelle und klar verständliche Objektunterlagen. Ein Notar oder Makler kann Sie hierbei unterstützen.
Grund 9 - Die monatliche Rate ist zu hoch im Verhältnis zum Einkommen
Die sogenannte Haushaltsrechnung zeigt, wie viel Kredit Sie sich tatsächlich leisten können. Banken verwenden dabei pauschale Werte für Lebenshaltungskosten je nach Haushaltsgröße und vergleichen diese mit Ihrem verfügbaren Einkommen.
Reicht der frei verfügbare Betrag nicht aus, um die monatliche Kreditrate langfristig zu tragen, wird der Antrag abgelehnt – auch wenn Ihr Einkommen auf den ersten Blick hoch erscheint.
Tipp: Rechnen Sie vorab realistisch, wie viel Kreditrate monatlich tragbar ist – und setzen Sie auf einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.
Grund 10 - Die monatliche Rate ist zu hoch im Verhältnis zum Einkommen
Berufe mit hoher Fluktuation oder unsicherer Zukunftsperspektive – z. B. in Branchen im Umbruch – können von Banken als Risiko eingestuft werden. Auch häufige Jobwechsel oder längere Lücken im Lebenslauf werfen Fragen zur Stabilität auf.
Selbst wenn das aktuelle Einkommen stimmt, bewertet die Bank, wie stabil dieses in den kommenden Jahren voraussichtlich bleibt – schließlich geht es um eine Finanzierung über 20 oder 30 Jahre.
Tipp: Stellen Sie Ihre berufliche Situation transparent und nachvollziehbar dar. Eine unbefristete Festanstellung mit langjähriger Betriebszugehörigkeit wirkt hier besonders positiv.
Fazit: Vorbereitung ist der Schlüssel zur erfolgreichen Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung ist mehr als nur ein Kreditantrag – sie ist ein komplexer Prozess, bei dem viele Faktoren eine Rolle spielen. Die gute Nachricht: Viele der häufigsten Ablehnungsgründe lassen sich mit der richtigen Vorbereitung vermeiden. Wer seine finanzielle Situation realistisch einschätzt, Unterlagen vollständig einreicht und frühzeitig mögliche Stolpersteine aus dem Weg räumt, erhöht die Chancen auf eine Zusage deutlich.
Nehmen Sie sich Zeit, Ihre Baufinanzierung gründlich vorzubereiten – idealerweise mit Unterstützung eines unabhängigen Finanzberaters oder Baufinanzierungsexperten. So schaffen Sie die besten Voraussetzungen, damit der Traum vom Eigenheim nicht an einem vermeidbaren Fehler scheitert.
