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Ein Einfamilienhaus bauen oder kaufen?

Ein Einfamilienhaus kaufen oder bauen ist keine alltägliche Entscheidung. Die meisten Menschen bauen oder kaufen ein Haus nur einmal in ihrem Leben. Umso wichtiger ist es, gut informiert die richtigen Entscheidungen zu treffen. Alle wichtigen Informationen, die angehende Hausbesitzer wissen sollten, wenn Sie ein Einfamilienhaus bauen oder kaufen möchten, liefert dieser Ratgeber.


Einfamilienhaus bauen oder kaufen - am Anfang steht die Finanzierung

Wer ein Einfamilienhaus bauen oder kaufen möchte, sollte zunächst sein Budget ermitteln. Wie viel Eigenkapital kann aufgebracht werden, wie viel Geld steht monatlich für die Rückzahlung eines Kredites zur Verfügung? Zum Eigenkapital zählen Sparguthaben, Aktien und andere Wertpapiere, Lebensversicherungen, ein bezahltes Grundstück und Bausparguthaben.

Grundsätzlich gilt, je höher der Eigenkapitalanteil an der Baufinanzierung ist, umso günstiger sind die Zinsen für den Kredit. Bei der Berechnung, wie viel Geld monatlich für Zins und Tilgung eines Kredites zur Verfügung steht, ist ein konservatives Vorgehen empfehlenswert.

Alle Einnahmen und Ausgaben werden in die Berechnung einbezogen. Unverzichtbare Ausgaben für den Lebensunterhalt, für Versicherungen, fürs Auto und vieles mehr werden vom Haushaltseinkommen abgezogen. Der Saldo zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt den Betrag, der monatlich für Zinsen und Tilgung aufgewendet werden kann. Wenn diese Angaben vorliegen, kann ein erstes Gespräch mit der Hausbank über die Finanzierung geführt werden.

Üblicherweise beleihen Banken neu gebaute Einfamilienhäuser bei guter Bonität bis zu 80 %. Ein Nachteil beim Kauf von Bestandsimmobilien ist der oft geringerer Beleihungswert. Bei Bestandsimmobilien spielen Faktoren wie das Alter und der Zustand des Gebäudes eine Rolle.


Grundstück für ein Einfamilienhaus auswählen

Das passende Grundstück für das Traumhaus zu finden und zu kaufen, erfordert in aller Regel viel Geduld. Grundstücke in beliebten Städten und Wohngegenden sind selten und meist auch sehr teuer. Bei der Wahl des Grundstückes muss immer der Bebauungsplan berücksichtigt werden.

Im Bebauungsplan steht genau, wie ein Grundstück mit welchem Haustyp gebaut werden darf. Wenn es für das bevorzugte Grundstück keinen Bebauungsplan gibt, kann eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Gemeinde gestellt werden. Die Gemeinde entscheidet dann relativ schnell, ob Bauherren das gewünschte Haus auf dem Grundstück bauen dürfen. Auch das Umfeld sollten Bauherrinnen und Bauherrn bei der Auswahl berücksichtigen. Welche Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Freizeiteinrichtungen sind in der Nähe?


Wahl des passenden Haustyps

Wer ein Einfamilienhaus neu bauen lässt, hat den Vorteil, das Haus nach seinem Geschmack bauen zu können. Zumindest in einem weiten Rahmen. Soll das Haus modern, geradlinig, kubisch oder klassisch als Landhaus gebaut werden? Neben den Vorgaben im Bebauungsplan spielt auch das zur Verfügung stehende Budget eine Rolle, welcher Haustyp gebaut werden kann.

Reihenhäuser oder Doppelhäuser sind in der Regel günstiger als frei stehende Einfamilienhäuser. Ein Massivhaus, Stein auf Stein gebaut, ist meist teurer als ein Fertighaus in Holzständerbauweise. Zweistöckige Reihenhäuser lassen den zukünftigen Bewohnern weniger Spielraum bei der Grundrissplanung als ein ebenerdiger Bungalow.

Wenn ein Grundstück ins Auge gefasst wurde, kann nur entsprechend den Vorgaben im Bebauungsplan gebaut werden. Wenn ein bestimmter Haustyp gebaut werden soll, muss das passende Grundstück für das Einfamilienhaus gesucht werden.


Der Grundriss - Aufteilung und Nutzung langfristig planen

Bei der Planung des Grundrisses, der Raumaufteilung und zukünftigen Nutzung sollten sich angehende Hausbesitzer genügend Zeit lassen. Alle späteren Änderungen am Grundriss und Umbauten sind zeit- und kostenintensiv. Welcher Raum wo im Grundriss mit welcher Größe eingeplant wird, sind grundlegende Entscheidungen, mit denen Hausbesitzer viele Jahre leben werden. Bei der Planung sollten auch Details berücksichtigt werden - beispielsweise in welche Richtungen die Türen öffnen, wo Steckdosen und Lichtschalter sinnvoll sind.

Bei dieser ersten Planungsphase können die zukünftigen Bewohner bereits überlegen, ob beispielsweise eine Einliegerwohnung gebaut werden sollte. Eine Einliegerwohnung kann vermietet und die Mieteinnahmen für die Entlastung bei der Finanzierung verwendet werden.

Bungalow-Grundriss mit einem Atrium.
Bungalow-Grundriss mit einem Atrium.

Zu einem späteren Zeitpunkt kann eine Einliegerwohnung auch von den Kindern oder den Eltern der Eigentümer genutzt werden. Ob eine Einfach- oder Doppelgarage benötigt wird, kann in dieser Phase ebenfalls überlegt und festgelegt werden. Gegebenenfalls kann die Doppelgarage auch in den Keller verlegt werden, um auf dem Grundstück Platz zu sparen.

Nicht zuletzt sollten Bauherrinnen und Bauherrn berücksichtigen, dass es im hohen Alter unter Umständen zu Einschränkungen kommt, die Veränderungen am Grundriss und der Ausstattung erforderlich machen. Von vornherein eingeplante und eingebaute breitere Türen können in ein paar Jahrzehnten viel Aufwand und Geld sparen. Auch eine sinnvolle Einteilung und Lage der einzelnen Räume für ein Leben im Alter ohne Barrieren kann bereits in der ersten Planungsphase im Grundriss mit berücksichtigt werden.

Weitere wichtige Fragen, die zu diesem Zeitpunkt bereits beantwortet und entschieden werden können, sind:

Diese Informationen benötigt der Architekt, um das Haus entsprechend den individuellen Bedürfnissen und Wünschen planen und letztendlich bauen zu können. Architekten, Generalunternehmer und Fertighaushersteller unterstützen Bauherren bei der Auswahl und können Empfehlungen geben.

Ein Architekt hilft bei der Planung @Fotolia
Ein Architekt hilft bei der Planung @Fotolia

Bei Fertighäusern sind die Spielräume allerdings etwas geringer, als bei frei geplanten Einfamilienhäusern, die individuell auf die Bewohner zugeschnitten werden. Dennoch bedeutet ein Fertighaus zu kaufen nicht, ein Haus von der Stange zu kaufen.


Heizung und Warmwasserbereitung im Einfamilienhaus

Die Entscheidung für eine bestimmte Heizung und Warmwasserbereitung sollte ebenfalls gut überlegt werden. Bauherrinnen und Bauherren, die ein Einfamilienhaus bauen, haben heute eine vergleichsweise große Auswahl zwischen unterschiedlichen Heizsystemen. Möglich sind:

Fast jede Heizungsart erfordert andere bauliche Voraussetzungen und eine andere Infrastruktur. Öl und Holzheizungen benötigen einen Lagerraum für den Brennstoff. Gasheizungen müssen ans Gasnetz angeschlossen werden. Solarthermie-Anlagen sind nur optimal geeignet, wenn eine große, nach Süden ausgerichtete Dachfläche für die Montage der Kollektoren zur Verfügung steht. Anhand dieser Überlegungen können in der Regel bereits verschiedene Heizsysteme ausgeschlossen werden.

Wichtig ist es, mehrere Angebote einzuholen und die Preise für die verschiedenen Heizungsarten und die Installation zu vergleichen. Auch die voraussichtlichen Heizkosten bei den unterschiedlichen Heizungen sollten berücksichtigt werden, bevor sich Bauherren dazu entschließen, eine bestimmte Heizung zu kaufen.

Bevor sie eine Heizung für ihr Eigenheim kaufen, sollten Bauherren nicht nur ökonomische, sondern auch ökologische Gesichtspunkte beachten. Der Öl- und Gasverbrauch bei modernen Brennwertheizungen ist zwar deutlich niedriger als noch vor zehn Jahren, fossile Brennstoffe sind aber nicht mehr erste Wahl.

Das Heizen mit Öl und Gas wird in den kommenden Jahren nicht nur wegen des CO2-Preises aller Voraussicht nach noch deutlich teurer werden. Den Öl- und Gasverbrauch können die Bewohner aber nur in engen Grenzen beeinflussen. Aus diesem Grund installieren immer mehr Hausbesitzer und Bauherren Wärmepumpen. Der höhere Stromverbrauch von Wärmepumpen ist kein Nachteil. Die zusätzlichen Stromkosten sind geringer als die Kosten für den Brennstoff einer Öl- oder Gasheizung.

Abhängig von der Heizung haben Bauherren auch die Wahl zwischen herkömmlichen Konvektionsheizkörper oder einer Fußbodenheizung. Bei einer Fußbodenheizung ist die Vorlauftemperatur deutlich geringer als bei herkömmlichen Heizkörpern. Für diese Beheizung der Räume sind Wärmepumpen prädestiniert.


Ein Einfamilienhaus bauen - wichtige Versicherungen für Bauherrinnen und Bauherren

Wie ein Einfamilienhaus bauen möchte, benötigt einen maßgeschneiderten Versicherungsschutz. Wichtige Versicherungen, die jeder Bauherr und jede Bauherrin vor Baubeginn abschließen sollte, sind:

Wer ein Einfamilienhaus bauen lässt, ist immer für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Unabhängig davon, ob er das Haus selbst baut oder von Unternehmen bauen lässt. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt vor finanziellen Forderungen, wenn jemand auf der Baustelle zu Schaden kommt. Beispielsweise spielende Kinder aus der Nachbarschaft.

Die Bauleistungsversicherung schützt Bauherren oder Bauherren bei Schäden am Rohbau. Beispielsweise, wenn durch ein Unwetter einen Schaden am Rohbau verursacht wird. Auch Vandalismus ist mit dieser Versicherung abgedeckt.

Die Rohbauversicherung ist im Prinzip eine spezielle Feuerversicherung. Sie schützt vor den finanziellen Folgen eines Brandes während des Baus. Etwa durch einen Blitzeinschlag oder einen Kurzschluss in den Elektroinstallationen.

Eine Bauhelferversicherung ist wichtig, wenn die Hausbauer Freunde und Bekannte als Helfer engagieren. Kommen die Helfer auf der Baustelle zu Schaden, haften die Bauherrn. Die Folgen solcher Unfälle können gravierend sein und Bauherren unter Umständen bis an ihr Lebensende finanziell belasten.

Auch wer ein Einfamilienhaus kaufen möchte, sollte sich, falls das Haus umgebaut und saniert wird, für die Zeit dieser Maßnahmen entsprechend versichern.


Ein Einfamilienhaus kaufen - worauf sollte geachtet werden?

Ein Einfamilienhaus zu kaufen ist oft die einzige Möglichkeit, zukünftig in der bevorzugten Gegend zu wohnen. In über vielen Jahren gewachsenen Wohngegenden sind nur noch selten freie Grundstücke für den Bau eines Einfamilienhauses verfügbar.

Einfamilienhaus mit einem Satteldach.
Einfamilienhaus mit einem Satteldach.

Die Entscheidung, welches Einfamilienhaus man kaufen möchte, erfordert eine ebenso sorgfältige Vorbereitung wie der Neubau. Ein Einfamilienhaus zu kaufen hat jedoch den Vorteil, dass die neuen Besitzer in der Regel sofort einziehen können. Hilfreich ist eine Checkliste, die bei der Besichtigung mitgenommen wird. Die Checkliste sollte alle wichtigen Punkte enthalten. Zum Beispiel:

  • In welchem allgemeinen Zustand befindet sich das Haus?
  • Sind Dach und Fenster in einem guten Zustand?
  • Passt die Raumaufteilung zu den eigenen Vorstellungen?
  • Welche Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten müssen durchgeführt werden?
  • Wurden bereits Umbauarbeiten durchgeführt, wurden diese Arbeiten genehmigt?
  • Gibt es möglicherweise behördliche Vorgaben für einen Umbau nach den eigenen Bedürfnissen?
  • Gibt es sichtbare Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel?
  • Entsprechen die Elektroinstallationen den aktuellen Vorschriften?
  • Wie wird das Haus beheizt?
  • Wie alt ist die Heizungsanlage?
  • Welche öffentlichen Einrichtungen, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sind in der näheren Umgebung?
  • Wie ist das soziale Umfeld?
  • Wie ist Verkehrsanbindung des Hauses?

Nicht zuletzt sollten die Eigentümer gefragt werden, warum sie das Haus verkaufen wollen. Wenn das Haus den eigenen Vorstellungen entspricht, ist es empfehlenswert, bei einer zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen mitzunehmen, der das Haus sorgfältig vom Dach bis zum Keller prüft. Ein Bausachverständiger kann beurteilen, ob der verlangte Kaufpreis gerechtfertigt ist oder nicht. Ebenso wird er eine Einschätzung abgeben können, welche Kosten für die Renovierung oder Sanierung auf die neuen Besitzer zu kommen.

Wer wirklich sichergehen will, ob der verlangte Kaufpreis gerechtfertigt ist, sollte ein Gutachten anfertigen lassen. Ältere Einfamilienhäuser haben oft nicht den Wert, den sich die Eigentümer vorstellen. Ein sogenanntes Kurzgutachten ist mit einem Preis von etwa 100 Euro relativ günstig. Ein ausführliches, reguläres Gutachten kann bis zu etwa 3000 Euro kosten. Der Preis ist zwar vergleichsweise hoch, im Verhältnis zur geplanten Investition jedoch vertretbar.


Durchschnittlicher Stromverbrauch im Einfamilienhaus - womit müssen Eigentümer rechnen?

Der durchschnittliche Stromverbrauch in einem Einfamilienhaus ist meist etwas höher, als in einer Wohnung. Die Zahl der Elektrogeräte ändert sich beim Umzug in ein Einfamilienhaus meistens nicht. Aber die Kosten für den Heizstrom, die Heizungssteuerung und die Umwälzpumpe müssen alleine getragen werden. Bei einer Wärmepumpe steigt der Stromverbrauch zunächst deutlich, dafür entfallen die Kosten für andere Brennstoffe. In der Summe führt der höhere Stromverbrauch durch eine Wärmepumpe nicht zu höheren Energiekosten.


Was kostet der Strom bei 4 Personen im Haus?

Bei einem Einfamilienhaus mit 4 Bewohnern und einem sparsamen Umgang beträgt der durchschnittliche Stromverbrauch ca. 2.700 bis 3.500 kWh pro Jahr. Bei einem hohen Stromverbrauch liegt der Wert bei ca. 4.700 bis 5.800 kWh jährlich. Für den Stromverbrauch hat die Bauweise des Hauses, ob modern oder klassisch, keinen Einfluss.

Ein Vorteil für Bauherren ist, dass sie eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, im Dach oder auf dem Grundstück installieren können, wenn sie ein Einfamilienhaus bauen oder kaufen. Dadurch können die Stromkosten und die Heizkosten bei einer Wärmepumpe deutlich und nachhaltig gesenkt werden.


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